中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲談精裝修

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲對(duì)精裝修發(fā)表了主題演講！

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲

大家下午好！

在今年我們要講房地產(chǎn)離不開樓市調(diào)控，所以我講裝修，我覺(jué)得也要講樓市調(diào)控，我今天的廈門叫樓市調(diào)控與全裝修成品房。我們叫精裝修也好，全裝修也好都是相對(duì)毛坯房，因此準(zhǔn)確的講，裝修過(guò)的房子叫成品房，我覺(jué)得比較科學(xué)。我的身份是中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)，也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，我們是一套人馬，兩個(gè)牌子。我想第一個(gè)問(wèn)題講一下我國(guó)住房工作目標(biāo)。我工作的地方原來(lái)叫建設(shè)部，2008年以后改成住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部。我們國(guó)家住房工作目標(biāo)是什么？我覺(jué)得可以從三個(gè)方面：1、社會(huì)目標(biāo)；2、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。3、環(huán)境目標(biāo)。社會(huì)目標(biāo)就是要做到人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊Ｈ巳讼碛羞m當(dāng)?shù)淖》坎⒉坏扔谌巳艘挟a(chǎn)權(quán)房，人人有合適居住的地方就有，這個(gè)概念要分清楚。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)主要是吸納就業(yè)，解決很多人的就業(yè)問(wèn)題，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)要保持行業(yè)健康發(fā)展。在環(huán)境方面的目標(biāo)現(xiàn)在來(lái)講特別是要講持續(xù)發(fā)展，節(jié)能、省地、環(huán)保。

第二個(gè)問(wèn)題講一下城鎮(zhèn)住房基本政策，也是三個(gè)方面，一個(gè)是堅(jiān)持市場(chǎng)供給與政府保障相結(jié)合。實(shí)際上是要以市場(chǎng)供給為主，大多數(shù)人通過(guò)市場(chǎng)供給來(lái)解決住房問(wèn)題。第二個(gè)，通過(guò)購(gòu)買和租賃兩種方式，滿足居民的住房需求。無(wú)論商品房也好保障性住房也好，都是要通過(guò)購(gòu)買和租賃兩種方式，保障性住房現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，限價(jià)商品房、保障房、公共租賃房、還有廉租房等。第三個(gè)是鼓勵(lì)自住型、節(jié)能省地型的小戶型住房建設(shè)。

第三個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。為什么要調(diào)控？很簡(jiǎn)單，這些年的部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快。因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快就帶來(lái)了很嚴(yán)重的問(wèn)題。我剛才講了住房我們是三個(gè)目標(biāo)，有經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、社會(huì)目標(biāo)還有環(huán)境目標(biāo)。住房不單純是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它現(xiàn)在已經(jīng)上升到一個(gè)社會(huì)民生問(wèn)題，甚至是一個(gè)政治問(wèn)題。對(duì)于中國(guó)90%以上的家庭來(lái)說(shuō)，要想家庭擁有一千萬(wàn)是一個(gè)遙不可及的夢(mèng)想，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，在北京前幾年就變得很容易，好像很容易，你只要在2004年之前北京的四環(huán)路以內(nèi)貸款買兩套150平以上的房子，現(xiàn)在把其中一套賣掉，就可以把你所有的投入都還上，加上你現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和現(xiàn)金就有一千萬(wàn)，這就很不公平，就導(dǎo)致一部分人通過(guò)炒房很快的富起來(lái)，而且形成對(duì)后來(lái)人財(cái)富的掠奪，導(dǎo)致很多大學(xué)生、剛剛進(jìn)城的務(wù)工人員沒(méi)有房子。現(xiàn)在在北京解決戶口問(wèn)題途徑很少，我們單位申請(qǐng)了兩個(gè)指標(biāo)，按照國(guó)家人力資源和社會(huì)保障部、北京市的規(guī)定，解決一個(gè)外地生源的學(xué)生戶口辦到北京來(lái)必須解決兩個(gè)北京戶口孩子的工作，因?yàn)槲覀兪孪染驼辛怂膫€(gè)北京生源的孩子，其中一個(gè)男孩，三個(gè)女孩。兩個(gè)指標(biāo)瞄準(zhǔn)了兩個(gè)孩子，一個(gè)是女博士，還有一個(gè)男碩士，我們希望解決男孩，因?yàn)槲覀兊呐⑻嗔耍皇切詣e歧視，所以我們很愿意男孩子過(guò)來(lái)，但是最后男孩子還是放棄了，因?yàn)樗瓦@兩個(gè)碩士都是清華大學(xué)的法律專業(yè)的應(yīng)屆生，都是河南省的人，都是非常貧困的，最普通的農(nóng)民家庭，我們是通過(guò)社會(huì)公開招聘，到各個(gè)局里去實(shí)習(xí)，看他們寫文章還是不錯(cuò)，我們就通知他們來(lái)簽合同，但這個(gè)男孩子最后很猶豫，因?yàn)樗磥?lái)的岳父，他女朋友也是一個(gè)碩士畢業(yè)生，我給他們解決之后，這個(gè)女孩子的戶口也可以遷進(jìn)來(lái)，但他的岳父是一個(gè)吉林省小城的公務(wù)員，他堅(jiān)決反對(duì)留北京，如果你們留北京，你們兩個(gè)人的工資加在一起怎么生活，一個(gè)人幾千元，交五險(xiǎn)一金，自己要扣掉三險(xiǎn)一金，現(xiàn)在北京一套小房子租4000元，這個(gè)男孩子在他們縣城里是非常有名的，所以他的岳父說(shuō)北京不是你呆的地方。這個(gè)男孩子還有一個(gè)機(jī)會(huì)，就是到甘肅省到公務(wù)員。所以他未來(lái)的岳父就讓他到甘肅，最后這個(gè)小伙子商品之后還是到甘肅了。什么原因？很重要的是我們房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致社會(huì)的不公平有關(guān)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)很高，收藏房子的人很多，因?yàn)楹芏嗨苑績(jī)r(jià)就漲得越快，反過(guò)來(lái)參與這個(gè)收藏房子的人就更多。一線城市房?jī)r(jià)漲得很高的時(shí)候，就轉(zhuǎn)到二、三線。現(xiàn)在很多大開發(fā)公司都是在跨地區(qū)開發(fā)，很多就跟著萬(wàn)科、恒大好的企業(yè)在什么地方開發(fā)就到什么地方開發(fā)。所以國(guó)家是非調(diào)控不可。調(diào)控的手段有很多，主要是四個(gè)方面：1、抑制投機(jī)需求。主要是限購(gòu)、限貸。2、增加供給。主要是商品房和保障房。3、加強(qiáng)監(jiān)管。4、問(wèn)責(zé)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)公司因?yàn)檎{(diào)控遇到了很多問(wèn)題，就不理解。大家質(zhì)疑我們中國(guó)這樣的做法對(duì)不對(duì)？我想限購(gòu)這樣的方式我個(gè)人也覺(jué)得少采用，至少采用時(shí)間不要太長(zhǎng)，最好采用其他的經(jīng)濟(jì)杠桿。但是現(xiàn)在最快的辦法還是用這種行政的手段。因此我們一線城市限購(gòu)，導(dǎo)致二、三線城市也漲得很快。房地產(chǎn)調(diào)控的前景是什么？一個(gè)是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)將會(huì)遏制，這個(gè)實(shí)際上已經(jīng)比較明顯了，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字降幅沒(méi)有很多，但上漲基本上被遏制住了，北京很多開發(fā)商就非常困難。新盤不怕，根據(jù)今年年初的行情這個(gè)房子可以賣到每平4萬(wàn)元，但是看現(xiàn)在市場(chǎng)不好，開盤就三萬(wàn)，名義上沒(méi)有降價(jià)，但跟他們的預(yù)期已經(jīng)有降了。開發(fā)商就更加關(guān)注住宅品質(zhì)的提升，這個(gè)項(xiàng)目要憑真本事把項(xiàng)目做好，如果做不好，可能項(xiàng)目就被壓住了，得不到市場(chǎng)的認(rèn)可。還有服務(wù)方面的改善這也很重要。另外，住宅的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程將加快，成品房漸成主流。現(xiàn)在大家越來(lái)越感覺(jué)到消費(fèi)者喜歡買成品房，現(xiàn)在的問(wèn)題是很多開發(fā)商不敢做，另外我們的保障性住房建設(shè)量這么大，而且保障性住房是以公共租賃房為主體的，不可能讓業(yè)主他們自己去裝修。

四、全裝修成品房將成主打產(chǎn)品。毛坯房是中國(guó)住房市場(chǎng)的特殊現(xiàn)象。全世界各國(guó)包括我們的臺(tái)灣、香港、澳門也都是成品房，為什么中國(guó)大陸會(huì)出現(xiàn)毛坯房，這是因?yàn)檫^(guò)去實(shí)行福利分配和計(jì)劃分配形成的。因此各地要求建設(shè)部頒布的標(biāo)準(zhǔn)，半成品房是不能驗(yàn)收的，所以后來(lái)就說(shuō)干脆讓消費(fèi)者自己裝修。所以我們部里就出臺(tái)了一個(gè)規(guī)定，我們毛坯房的合格證是從1994年6月份才頒發(fā)的，現(xiàn)在才十幾年，對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)很漫長(zhǎng)，但實(shí)際上是一個(gè)短暫的現(xiàn)象，現(xiàn)在萬(wàn)科等大的企業(yè)早就宣布不做毛坯房，包括恒大，他們一直在做成品房。廈門市有規(guī)定，去年出讓的土地不再做毛坯房。所以廈門市也做了一個(gè)很好的帶頭作用。毛坯房問(wèn)題多多，必將徹底退出市場(chǎng)。保障性住房蘊(yùn)含著巨大的裝修工程商機(jī)。我們做成品房或者精裝修一定要走產(chǎn)業(yè)化的爐子，產(chǎn)業(yè)化實(shí)際上是一種生產(chǎn)方式的變革，也是一種生產(chǎn)組織方式的變革。生產(chǎn)方式的變革實(shí)際上我們這些年我們國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化在政府的推動(dòng)和市場(chǎng)的推動(dòng)下已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，但是跟國(guó)外還是有差距，因?yàn)槲覀兘?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和科技發(fā)展水平還是有差別的，我們勞動(dòng)力價(jià)格也是有差別的。前些年我們是什么形勢(shì)？我們的門要在工廠制作，然后再運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)，再進(jìn)行安裝，然后再做油漆。我們現(xiàn)在是套裝的，我們工廠里全部是油漆好了，運(yùn)到工廠一個(gè)工人一天可以裝四堂，這個(gè)工作效率大大提高了，工序減少了很多。從組織形式來(lái)說(shuō)，我舉一個(gè)恒大的例子，總部在廣州，這個(gè)公司是1996年成立的，當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商已經(jīng)做得不錯(cuò)了，應(yīng)該說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是強(qiáng)手如林了，當(dāng)時(shí)恒大怎么生存？恒大就找到了適合他們的策略，在地價(jià)比較便宜的時(shí)候，開發(fā)小戶型的毛坯房，所以恒大在那個(gè)時(shí)候做了原始積累，廣州很多人比較窮，就只好買這個(gè)房子，恒大的產(chǎn)品是在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中是被邊緣化的，是低劣產(chǎn)品的代名詞，在2004年恒大有了一定的實(shí)力，就實(shí)行了一次華麗的轉(zhuǎn)身，在我們市場(chǎng)的調(diào)控下現(xiàn)在是700億，用了標(biāo)準(zhǔn)化的方式，產(chǎn)業(yè)化的方式，現(xiàn)在恒大所有的產(chǎn)品都是成品房，在全國(guó)各地不斷的復(fù)制，比如拿地，恒大有一個(gè)要求，恒大拿地一定要在城市周邊，在規(guī)劃的高速公路，規(guī)劃的地鐵、規(guī)劃的輕軌線路旁邊或者站點(diǎn)旁邊，但是這個(gè)地鐵還正在建，還沒(méi)有建成的。所以恒大拿地拿得很便宜，但是更重要的是高標(biāo)準(zhǔn)化的管理，它的結(jié)構(gòu)、人數(shù)、所有操作的模式全部是標(biāo)準(zhǔn)化的，然后不斷的克隆，不斷的復(fù)制，所以恒大一下子做得很大。它背后有100多家的生產(chǎn)商跟在他背后，還有裝修公司，全國(guó)前十名的裝修公司都是跟恒大合作，他們也跟恒大很優(yōu)惠的價(jià)格來(lái)承接他們的項(xiàng)目。供貨商跟我說(shuō)他們很珍惜跟恒大的合作，他們給恒大的價(jià)格是相當(dāng)于市場(chǎng)上價(jià)格的1.5折，恒大是以它的規(guī)模、準(zhǔn)時(shí)付款來(lái)吸引它的廠家。我們看看麥當(dāng)勞、肯德基的形式，恒大是跟他們很相似的。