中國房地產業協會副會長童悅仲談精裝修
中國房地產業協會副會長童悅仲對精裝修發表了主題演講！
中國房地產業協會副會長童悅仲
大家下午好！
在今年我們要講房地產離不開樓市調控，所以我講裝修，我覺得也要講樓市調控，我今天的廈門叫樓市調控與全裝修成品房。我們叫精裝修也好，全裝修也好都是相對毛坯房，因此準確的講，裝修過的房子叫成品房，我覺得比較科學。我的身份是中國房地產研究會，也是中國房地產業協會，我們是一套人馬，兩個牌子。我想第一個問題講一下我國住房工作目標。我工作的地方原來叫建設部，2008年以后改成住房與城鄉建設部。我們國家住房工作目標是什么？我覺得可以從三個方面：1、社會目標；2、經濟目標。3、環境目標。社會目標就是要做到人人享有適當的住房。人人享有適當的住房并不等于人人要有產權房，人人有合適居住的地方就有，這個概念要分清楚。經濟目標主要是吸納就業，解決很多人的就業問題，拉動經濟增長。同時要保持行業健康發展。在環境方面的目標現在來講特別是要講持續發展，節能、省地、環保。
第二個問題講一下城鎮住房基本政策，也是三個方面，一個是堅持市場供給與政府保障相結合。實際上是要以市場供給為主，大多數人通過市場供給來解決住房問題。第二個，通過購買和租賃兩種方式，滿足居民的住房需求。無論商品房也好保障性住房也好，都是要通過購買和租賃兩種方式，保障性住房現在來說，限價商品房、保障房、公共租賃房、還有廉租房等。第三個是鼓勵自住型、節能省地型的小戶型住房建設。
第三個房地產市場調控。為什么要調控？很簡單，這些年的部分城市房價過高、上漲過快。因為房價過高、上漲過快就帶來了很嚴重的問題。我剛才講了住房我們是三個目標，有經濟目標、社會目標還有環境目標。住房不單純是一個經濟問題，它現在已經上升到一個社會民生問題，甚至是一個政治問題。對于中國90%以上的家庭來說，要想家庭擁有一千萬是一個遙不可及的夢想，因為房價上漲過快，在北京前幾年就變得很容易，好像很容易，你只要在2004年之前北京的四環路以內貸款買兩套150平以上的房子，現在把其中一套賣掉，就可以把你所有的投入都還上，加上你現在的房價和現金就有一千萬，這就很不公平，就導致一部分人通過炒房很快的富起來，而且形成對后來人財富的掠奪，導致很多大學生、剛剛進城的務工人員沒有房子?，F在在北京解決戶口問題途徑很少，我們單位申請了兩個指標，按照國家人力資源和社會保障部、北京市的規定，解決一個外地生源的學生戶口辦到北京來必須解決兩個北京戶口孩子的工作，因為我們事先就招了四個北京生源的孩子，其中一個男孩，三個女孩。兩個指標瞄準了兩個孩子，一個是女博士，還有一個男碩士，我們希望解決男孩，因為我們的女孩太多了，不是性別歧視，所以我們很愿意男孩子過來，但是最后男孩子還是放棄了，因為她和這兩個碩士都是清華大學的法律專業的應屆生，都是河南省的人，都是非常貧困的，最普通的農民家庭，我們是通過社會公開招聘，到各個局里去實習，看他們寫文章還是不錯，我們就通知他們來簽合同，但這個男孩子最后很猶豫，因為他未來的岳父，他女朋友也是一個碩士畢業生，我給他們解決之后，這個女孩子的戶口也可以遷進來，但他的岳父是一個吉林省小城的公務員，他堅決反對留北京，如果你們留北京，你們兩個人的工資加在一起怎么生活，一個人幾千元，交五險一金，自己要扣掉三險一金，現在北京一套小房子租4000元，這個男孩子在他們縣城里是非常有名的，所以他的岳父說北京不是你呆的地方。這個男孩子還有一個機會，就是到甘肅省到公務員。所以他未來的岳父就讓他到甘肅，最后這個小伙子商品之后還是到甘肅了。什么原因？很重要的是我們房價過高，導致社會的不公平有關。因為房價很高，收藏房子的人很多，因為很多所以房價就漲得越快，反過來參與這個收藏房子的人就更多。一線城市房價漲得很高的時候，就轉到二、三線?，F在很多大開發公司都是在跨地區開發，很多就跟著萬科、恒大好的企業在什么地方開發就到什么地方開發。所以國家是非調控不可。調控的手段有很多，主要是四個方面：1、抑制投機需求。主要是限購、限貸。2、增加供給。主要是商品房和保障房。3、加強監管。4、問責。
現在房地產公司因為調控遇到了很多問題，就不理解。大家質疑我們中國這樣的做法對不對？我想限購這樣的方式我個人也覺得少采用，至少采用時間不要太長，最好采用其他的經濟杠桿。但是現在最快的辦法還是用這種行政的手段。因此我們一線城市限購，導致二、三線城市也漲得很快。房地產調控的前景是什么？一個是房價過快上漲的趨勢將會遏制，這個實際上已經比較明顯了，從統計數字降幅沒有很多，但上漲基本上被遏制住了，北京很多開發商就非常困難。新盤不怕，根據今年年初的行情這個房子可以賣到每平4萬元，但是看現在市場不好，開盤就三萬，名義上沒有降價，但跟他們的預期已經有降了。開發商就更加關注住宅品質的提升，這個項目要憑真本事把項目做好，如果做不好，可能項目就被壓住了，得不到市場的認可。還有服務方面的改善這也很重要。另外，住宅的產業化進程將加快，成品房漸成主流?，F在大家越來越感覺到消費者喜歡買成品房，現在的問題是很多開發商不敢做，另外我們的保障性住房建設量這么大，而且保障性住房是以公共租賃房為主體的，不可能讓業主他們自己去裝修。
四、全裝修成品房將成主打產品。毛坯房是中國住房市場的特殊現象。全世界各國包括我們的臺灣、香港、澳門也都是成品房，為什么中國大陸會出現毛坯房，這是因為過去實行福利分配和計劃分配形成的。因此各地要求建設部頒布的標準，半成品房是不能驗收的，所以后來就說干脆讓消費者自己裝修。所以我們部里就出臺了一個規定，我們毛坯房的合格證是從1994年6月份才頒發的，現在才十幾年，對年輕人來說很漫長，但實際上是一個短暫的現象，現在萬科等大的企業早就宣布不做毛坯房，包括恒大，他們一直在做成品房。廈門市有規定，去年出讓的土地不再做毛坯房。所以廈門市也做了一個很好的帶頭作用。毛坯房問題多多，必將徹底退出市場。保障性住房蘊含著巨大的裝修工程商機。我們做成品房或者精裝修一定要走產業化的爐子，產業化實際上是一種生產方式的變革，也是一種生產組織方式的變革。生產方式的變革實際上我們這些年我們國家的住宅產業化在政府的推動和市場的推動下已經有了很大的進步，但是跟國外還是有差距，因為我們經濟發展水平和科技發展水平還是有差別的，我們勞動力價格也是有差別的。前些年我們是什么形勢？我們的門要在工廠制作，然后再運到現場，再進行安裝，然后再做油漆。我們現在是套裝的，我們工廠里全部是油漆好了，運到工廠一個工人一天可以裝四堂，這個工作效率大大提高了，工序減少了很多。從組織形式來說，我舉一個恒大的例子，總部在廣州，這個公司是1996年成立的，當時很多開發商已經做得不錯了，應該說在房地產市場是強手如林了，當時恒大怎么生存？恒大就找到了適合他們的策略，在地價比較便宜的時候，開發小戶型的毛坯房，所以恒大在那個時候做了原始積累，廣州很多人比較窮，就只好買這個房子，恒大的產品是在房地產市場當中是被邊緣化的，是低劣產品的代名詞，在2004年恒大有了一定的實力，就實行了一次華麗的轉身，在我們市場的調控下現在是700億，用了標準化的方式，產業化的方式，現在恒大所有的產品都是成品房，在全國各地不斷的復制，比如拿地，恒大有一個要求，恒大拿地一定要在城市周邊，在規劃的高速公路，規劃的地鐵、規劃的輕軌線路旁邊或者站點旁邊，但是這個地鐵還正在建，還沒有建成的。所以恒大拿地拿得很便宜，但是更重要的是高標準化的管理，它的結構、人數、所有操作的模式全部是標準化的，然后不斷的克隆，不斷的復制，所以恒大一下子做得很大。它背后有100多家的生產商跟在他背后，還有裝修公司，全國前十名的裝修公司都是跟恒大合作，他們也跟恒大很優惠的價格來承接他們的項目。供貨商跟我說他們很珍惜跟恒大的合作，他們給恒大的價格是相當于市場上價格的1.5折，恒大是以它的規模、準時付款來吸引它的廠家。我們看看麥當勞、肯德基的形式，恒大是跟他們很相似的。
