中國房地產(chǎn)研究會人居委副主任開彥針談住宅集成化

中國房地產(chǎn)研究會人居委副主任開彥針對精裝修發(fā)表了主題演講！

中國房地產(chǎn)研究會人居委副主任開彥

我想主要把精裝修、全裝修的一些做法給大家講一下。我把它定位為全裝修產(chǎn)業(yè)化先頭兵。全裝修這一塊作為產(chǎn)業(yè)化一個非常重要的領(lǐng)域，在住宅產(chǎn)業(yè)化這個領(lǐng)域當(dāng)中是一個重要的方面。如果做好全裝修集成化的問題，基本上就解決了住宅產(chǎn)業(yè)化的問題。

我先講講什么是住宅集成化？集成化是一個住宅產(chǎn)業(yè)化的方式，一個生產(chǎn)的過程。集成化我們講就是在住宅建筑工業(yè)化的基礎(chǔ)上，為用戶提供優(yōu)良的集成部品和現(xiàn)場集成安裝為目標(biāo)。這就避免了很多的裁剪，在現(xiàn)場的加工使得我們的產(chǎn)品可以效率非常高，垃圾量很少，成本很低等，這是作為我們行業(yè)發(fā)展大家都在爭取和追求的目標(biāo)。我想通過大家的努力是能夠成功的，這樣做我看不是我們一家、兩家大企業(yè)，大行業(yè)的集團(tuán)公司所能完成的。我非常欣賞童院長說的，恒大、萬科可以在標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化這條路上走得很遠(yuǎn)，走得很深。我今天重點(diǎn)講的是通過行業(yè)的力量，通過我們社團(tuán)這樣的組織發(fā)揮作用，背后有政府的主導(dǎo)和支持這樣才能成功。

我先簡單的概況一下我們部品市場的現(xiàn)狀。因為說這幾年制訂了不少的標(biāo)準(zhǔn)和體系，但是這個標(biāo)準(zhǔn)和體系按照我們的目標(biāo)要求來講是不夠的。缺口很大。首先是我們標(biāo)準(zhǔn)化體系不健全。缺乏模數(shù)協(xié)調(diào)的指導(dǎo)，連接接口低水平、粗放型安裝；配套化、系列化、水平低。其次是監(jiān)督機(jī)制和激勵機(jī)制不完善。到目前為止，我們部品認(rèn)定制度盡管有一些優(yōu)良部品的認(rèn)證，但離行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)還是很遠(yuǎn)的，很多不規(guī)格的產(chǎn)品進(jìn)入我們的市場。還有就是住宅性能和部品認(rèn)定工作尚未成熟。目前我們還是做得不夠的。

全裝修的問題：精裝修和全裝修我認(rèn)為在概念上還是有一點(diǎn)差別。全裝修是什么意思？要求我們在交鑰匙前保證完成全部住宅性能和功能設(shè)計目標(biāo)的室內(nèi)室外裝修部分。這個是指標(biāo)性的東西。其中，要對所有功能空間固定面全部鋪裝或粉刷；門窗、固定家具設(shè)施、固定隔墻或靈活隔墻；基本設(shè)備管線和管井配置；保證基本功能使用的機(jī)具設(shè)備核設(shè)施；廚房與衛(wèi)生間及管道的基本設(shè)備。有一些做法不到位，我認(rèn)為不能算是全裝修。全裝修它的發(fā)展是經(jīng)歷了一些階段，經(jīng)過20年的發(fā)展，實際上我們這段時間承受了一些質(zhì)量差、社會不安定、資源浪費(fèi)很大等。我們廈門市的領(lǐng)導(dǎo)作出了很大的行動，令我們佩服。做毛坯房有人統(tǒng)計，大概造成成本10%的損失，造成裝修材料30%以上的損耗。因此單排放、破壞生態(tài)環(huán)境成為主要的源頭。一戶平均產(chǎn)生兩噸垃圾，其中有85%是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬戶進(jìn)行裝修改造，一年又4000萬噸垃圾造成資源極大浪費(fèi)、大量碳排放、污染環(huán)境。

我提倡要用標(biāo)準(zhǔn)化也就是模數(shù)化的方法來打造。模數(shù)化的東西對我們講起來比較生疏，基本上不太知道模數(shù)的用法和運(yùn)用。模數(shù)的運(yùn)用在我們國內(nèi)發(fā)展還是很早的，模數(shù)的東西其實對產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)的效率是很大作用的。世界上沒有一個脫離模數(shù)都可以走的。自覺不自覺都在用模數(shù)的概念造房間。模數(shù)協(xié)調(diào)一個很重要的工具就是網(wǎng)格，這個是起決定作用的。我今天還提出一個SI體系，什么是SI體系，是做集成和標(biāo)準(zhǔn)化的理念和方法，所謂S就是結(jié)構(gòu)體，支撐體。包括各式各樣用手段做成的結(jié)構(gòu)體系來支撐這個房屋的。它在模數(shù)化網(wǎng)格上起的作用是提供模數(shù)化的空間，也就是符合上下左右都能夠符合標(biāo)準(zhǔn)的尺度。I是什么？I是內(nèi)臟，就是我們今天講的裝配的部品和材料，包括上千上萬種的材料。用SI的理論就把我們整個住宅生產(chǎn)過程能夠非常到位的表達(dá)清楚。我們結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化過去被強(qiáng)調(diào)的非常厲害，就是用工業(yè)化、預(yù)制化的去生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。但是我們今天要講，結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化它的目標(biāo)變成第二位，要為結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化，為我們的“內(nèi)臟”也就是全裝修精裝修提供一個非常好的結(jié)構(gòu)。這個理論是非常重要的，在國際上已經(jīng)成為指導(dǎo)我們產(chǎn)業(yè)化的一個重要東西。

（PPT）這個是日本KSI體系，SI是國際化的東西，KSI有兩個，看一下圖解。下面是一個框架體系，上面是“內(nèi)臟”包括設(shè)備、廚具、電器等，這個是可以改變生活方式的，可以提前做到性能和質(zhì)量跟我們?nèi)讼⑾⑾嚓P(guān)的東西。底下是一個支撐體，要保證它的耐久性和抗震性，由他來給我們提供一個舒適的空間。日本曾經(jīng)做過一個試探樓，當(dāng)時請了很多日本大型的企業(yè)，包括松下、索尼等大公司，裝了八種類型不同風(fēng)格的產(chǎn)品，也成為我們學(xué)習(xí)的楷模。它的“內(nèi)臟”就像圖上說的（PPT）所有的管線、設(shè)備、吊頂是按照標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化、集成化的標(biāo)準(zhǔn)來安裝的。通過集成化的方式，包括廚房的設(shè)備、各式各樣的廚具、管線、煤氣等的安裝，包括在墻上固定的家具和門窗等。這些類型同樣還包括室內(nèi)室外的裝修。這樣的產(chǎn)品要求能夠做到現(xiàn)場的集成安裝，裝配化。要完成這個裝配化的步驟大概分四個階段：第一個是做成結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化體系。第二個是部品模數(shù)化拆分。今天我們研究全裝修，部品的東西首先要把部品按照模數(shù)化的要求進(jìn)行區(qū)分，你占了多少空間，你的部品和結(jié)構(gòu)怎么配合和接口，這些事情要做好。所以我們將來要成為一個部品體系。有了這個規(guī)格化和標(biāo)準(zhǔn)化的部品體系就會安排我們部品生產(chǎn)，部品會按照流水線進(jìn)行集裝箱運(yùn)輸?shù)牡綄嵤┕さ?。第四個是內(nèi)裝集成化施工。這個是模數(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化的過程。

剛才講了部品目錄，按道理可以分成很多類，大致上牽涉到所有住宅的各個部分，包括結(jié)構(gòu)、門窗、屋頂、廚具、陽臺、地面、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等，有的分成九類，有的分成21類，這樣分都是可以的。但是國家拿出一個固定的標(biāo)準(zhǔn)，有了這樣的標(biāo)準(zhǔn)，我們下面的工作就好做多了。這個目錄標(biāo)準(zhǔn)基本上按照四個要求來做：第一個是規(guī)格。就是尺寸規(guī)格。第二個是部品的功能。它所承擔(dān)的功能和性能必須要達(dá)到。第三個要不定期檢查標(biāo)準(zhǔn)體系。第四個是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保障體系。這個要通過技術(shù)委員會和審查的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行確認(rèn)，進(jìn)行發(fā)布。這個是官方去發(fā)布，然后才能得到使用。這個使用的過程當(dāng)中，因為產(chǎn)品的不斷進(jìn)步和不斷發(fā)展，更新了改進(jìn)了，回過頭來再進(jìn)行演變。這就形成一個生產(chǎn)體系、目錄體系之后就等等我們國家的部品標(biāo)準(zhǔn)。這對我們整個行業(yè)上所需的能夠?qū)苫?、?biāo)準(zhǔn)化就有了一個統(tǒng)一的要求和規(guī)格。在日本有一個優(yōu)良部品體系，這個機(jī)構(gòu)非常強(qiáng)大，每年對部品進(jìn)行優(yōu)良評級，符合的才能允許用到我的建筑廠。

模數(shù)的東西大家不太清楚，我講一下，國際模數(shù)數(shù)列采用茶幾數(shù)理論來編排。為了減少部品的種類，減少加工的復(fù)雜度，施工費(fèi)就是基本的屬性，可以任意按照要求擴(kuò)大模數(shù)系列的要求，可以做到二模、也可以三模，甚至九模都可以。過去我們一概的排成兩模，兩模的東西造成官方的排斥，實際上這個是錯誤的。我們國內(nèi)產(chǎn)品的接口，產(chǎn)品的技術(shù)比較落后。

網(wǎng)絡(luò)也不神秘，就是放一個網(wǎng)，很簡單的東西。網(wǎng)格有什么作用？就是為了定位我們在安裝的時候運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)的方法去進(jìn)行定位，進(jìn)行安裝。這個是運(yùn)用非常廣的東西。但是我們目前對這個概念并不強(qiáng)烈。這樣的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成就更簡化了網(wǎng)絡(luò)的要求（PPT）。網(wǎng)格還可以各式各樣的發(fā)展，去發(fā)揮。但是這個網(wǎng)格不是限制于平面的，也可以是立面的。另外這個是網(wǎng)格線（PPT）。它的定位方法有兩種：一個是面模定位，一個是中心軸定位。中心定位也就是我們目前常用（傳統(tǒng)用）的方法。這兩個方法可以單獨(dú)使用，也可以混合使用。我們現(xiàn)在提倡的是面定位，因為這樣的定位方法對運(yùn)用方格網(wǎng)更能發(fā)揮作用。中心定位的方法很可能要求你的部品厚度、高度要符合模數(shù)的體系。所以我們在過去因為我們的結(jié)構(gòu)墻體，有16公分、18公分的很多，如果要做模數(shù)化最好能達(dá)到20公分，這樣的模數(shù)提供的空間是模數(shù)化空間。所以很多在外國的建筑上，它的墻體不在乎差一公分、兩公分，把墻體做成模數(shù)化的空間。這個在我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們有這個能力的時候，我認(rèn)為更重要的是讓結(jié)構(gòu)符合標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化。這樣對我們后面更好。有條件的話可以把產(chǎn)品規(guī)格符合模數(shù)的要求。

這個圖是表達(dá)單獨(dú)網(wǎng)格和雙線網(wǎng)格。（PPT）。安裝的隨意性很強(qiáng)，可以按照各種各樣的要求，可以是雙線網(wǎng)格也可以是單線網(wǎng)格。過去我們叫靜模體系。這些在我們的網(wǎng)格里都可以實現(xiàn)。今天我們講，很多的模數(shù)方法，我提醒大家，在做標(biāo)準(zhǔn)化，我們的精裝修或者全裝修的時候要遵照模數(shù)協(xié)調(diào)的原理，我們的生產(chǎn)、施工和做實際的時候大家都要遵循模數(shù)的網(wǎng)格，這樣各行各業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境都按照網(wǎng)格的生產(chǎn)模式來走的話我們的標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化、集成化就不遠(yuǎn)了。外國人在做這些的時候，把模數(shù)協(xié)調(diào)的東西做成一個很通常的東西，是一個家常便飯那樣簡單，但我們國內(nèi)在這一塊是不夠的，所以我們要抓緊學(xué)習(xí)?，F(xiàn)在我們提倡接口，因為接口是產(chǎn)業(yè)化精裝修、全裝修非常關(guān)鍵的東西，部品要跟墻體結(jié)合，部品跟部品要結(jié)合，這種結(jié)合的接口是一個需要研究的東西。我們今天對這一塊的研究不夠，我們主要是解決部件安裝的公差和配合問題。這個在模數(shù)協(xié)調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)里都有所規(guī)定。因為時間關(guān)系，就不再詳細(xì)講。

這個是我們?nèi)毡镜腒SI體系所安裝的管線（PPT）。它的接口和它安裝的規(guī)格是按照模數(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化的方法來進(jìn)行的。為了使管線本身不在結(jié)構(gòu)里走，我自己家的管線不到鄰居家去。這個是接口，設(shè)備跟設(shè)備之間的接口（PPT）。我們可以通過接口技術(shù)的研究加強(qiáng)。我們最近接了一個廚房、衛(wèi)生間集成化、技術(shù)化編程的合同。要求我們能夠完成廚房和衛(wèi)生間按照集成化生產(chǎn)和施工這樣的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)的要求能夠是現(xiàn)在現(xiàn)場定制化、集成化、裝配化的目標(biāo)。定制內(nèi)容有以下這些內(nèi)容：編制廚房、衛(wèi)生間平面定型系列圖；住宅廚房、衛(wèi)生間尺寸標(biāo)準(zhǔn)定型及其模數(shù)協(xié)調(diào)；管井、管線及管道接口的布置；廚衛(wèi)的裝飾、裝修；設(shè)備和設(shè)施安裝；特殊廚衛(wèi)的設(shè)計。

給大家分享一下萬科在產(chǎn)業(yè)化的一些做法，萬科還是做得比較好的。（PPT）這個是他們的一個實驗基地，這個是展示樣板間，各種各樣樣板間裝修的樓。它的一個理念就是所有的管線設(shè)備不在結(jié)構(gòu)層里走，因為結(jié)構(gòu)本身是一個長壽命的，設(shè)備管線可能十年、二十年就必須更換，所以它必須是分離的，要求在設(shè)備上進(jìn)行管線進(jìn)行特殊的處理。把它放在墻體里的包容起來。這個是加工的一些地板（PPT）。在萬科是7公分、8公分就解決了。這個加起來的層高可以起到保溫的作用。這個是衛(wèi)生間的管線設(shè)備，叫分配器。這個是加工地板（這個是廚房的同城排水）。這個是固定的家具、櫥柜、墻體材料可以通過模數(shù)化來進(jìn)行安裝。欄桿是萬科的一個特色。但是有一點(diǎn)，萬科這種產(chǎn)業(yè)化組織定向的生產(chǎn)，定向的供應(yīng)，可以說是萬科自成體系的一種方法。我們今天要求的是成立一個由開發(fā)商定向去供應(yīng)的，是一個社會企業(yè)，這個行業(yè)發(fā)展定制化的供應(yīng)，是行業(yè)的生產(chǎn)鏈。這個是我們要達(dá)到的一個體系。這個生產(chǎn)鏈的東西可能牽扯到方方面面，牽扯到住戶、施工部門、科研設(shè)計等一系列，今天我們?nèi)b修已經(jīng)成為大家的潮流，但是很多開發(fā)商還是在顧慮，覺得毛坯房雖然不是很好，但目前毛坯房銷售良好。如果把全裝修融入到行業(yè)當(dāng)中，成為我們共同的行動這就對行業(yè)的發(fā)展有非常好的好處，能夠在低碳、保護(hù)環(huán)境這一塊帶來很大的好處。同時也為我們開發(fā)商走上國際化、走上行業(yè)高品質(zhì)會做出很大的貢獻(xiàn)。全裝修整個做法，對帶動我們行業(yè)的發(fā)展做成一個綠色的發(fā)展目標(biāo)會帶來很大的幫助，成為我們房地產(chǎn)商，開發(fā)商一個社會的責(zé)任。同時也會給我們帶來巨大的利益。謝謝大家！