2011精裝修發展論壇：姚俠義談萬科的精裝修

精裝修是我們老百姓生活當中的一個需要，同時也是業內人士討論的一個熱點話題，好的專業的問題自然要交給專家來解決。2011中國（廈門）房地產精裝修發展論壇上，萬科房地產有限公司副總經理姚俠義針對精裝修進行了主題演講。

萬科房地產有限公司副總經理姚俠義

大家下午好！非常高興有機會能跟大家一起交流關于精裝修的課題。

今天我們探討的是精裝修的話題，我們為什么要對傳統的房屋裝修要進行變革？傳統的房屋裝修有什么弊端？這個是我從百度搜索到的房屋裝修的定義。房屋裝修是指開鑿墻體、樓地面、移動窗位置、拆改承重或非承重結構、增設房屋分隔結構、改善房屋外觀及裝飾室內布局等行為。裝修分室外內裝修和市外裝修兩部分.室外裝修是指房屋室外的裝飾。我今天的演講分成幾個部分：首先我們看一下萬科為什么要做裝修房？前幾個嘉賓都說得比較多。我還是再這里重復說一下。萬科做裝修房的緣由一，低碳經濟與社會責任。在2009年王石在哥本哈根會議上，正式明確了萬科集團推行裝修房、住宅產業化和綠色能源科技”作為萬科邁向低碳發展的“三部曲”。今年萬科除別墅產品外將基本實現全裝修交付。（PPT）這個是我們在東莞的一個住宅產業化的研發基地，從結構PC的研發，住宅精裝修以及精裝修的各個模塊的研發全部在這里實現。緣由二：市場及客戶的需求。精裝修房對客戶來說有幾點，省事，省錢，避免裝修干擾，裝修費用可以按揭，品質可以得到保障，還可以維修。前面說的為什么要做精裝修？這個是利國利民的好事。緣由三：企業自身發展的需求。這里面從萬科的經營來說，我們覺得精裝修對萬科來說是一個核心的競爭力，我覺得這個是市場對我們的需求。我們通過裝修房規模采購減少流通渠道和科學管理將一定程度上降低裝修成本，開發商將和客戶共享由此帶來的溢價，因此裝修房能給開發商代理一定的利潤。在相同的銷售環境下，實施裝修房將改善快法上的財務成本結構。在事實裝修房在一定程度上將改善開發商的財務現金流，可以減少資金占用和資金成本。資金占用的降低將有利于提高開發企業資本回報率。

第二萬科裝修房的發展進程。我們是2001探索的，到目前為止，我們制訂了很多精裝房的標準。2002年，在上海推出47套裝修房，現在我們除了別墅之外，都實行裝修房。

 裝修房實施經驗方向：我們分了八個階段，第一個階段是項目立項階段。我們在獲取一塊土地之后我們應該做什么，以往我們是根據屬性來考慮做什么樣的產品。方向確定以后考慮整體的規劃，后續研究。做什么樣的裝修才符合這個產品的定位，這個階段通過這些動作以后要確定裝修的標準并完成裝修設計任務書。上次有一個同行問我，裝修房按什么標準配置是比較合理的？這個問題我們也一直在考慮，沒有標準的，但萬科有自己的標準，因為各個公司是不一樣的，產品也不一樣，還有市場也不一樣。還有裝修標準分級體系，成本規劃等。產品定位確定之后進入設計階段，在建筑設計的同時要進行裝修設計，我們會組織多部門的會議。完成之后，我們還會跟結構、水電等進行交叉。最后會有一個裝修材料部品選擇清單。接下來進入采購階段，建立裝修材料部品樣板庫，我們所有的材料都要進行分類。這里面有一項比較重要的工作就是技術輸出，下游合作資源的問題，跟我們合作的裝飾企業主要是做人工為主，后面也會到集中采購這一塊，估計裝修公司的承包額不會少于20%，這里面怎么吸引他們？一方面是萬科的規模資金方面的保障。我們還是走自己培育為主的企業。現在廈門確定的精裝修施工單位交付大概有500多套，現在做的是我們自己培養的。在采購完成之后，確定施工單位之后，我們會進行樣板施工。這個是非常重要的，因為通過實體樣板的施工不僅讓施工單位對掌握裝修施工的工藝、工序的方法，明確品質的標準，同時也是對整個裝修設計的檢驗和再次確認，我們在做設計的時候一定會分析它的功能是不是合理，能不能讓市場接受，能不能大規模的實施這個是非常重要的。在石材分析我們一定是非常慎重的，它的采購會不會很順暢，我們在前年深圳的一個盤，我們用的一個石材做樣板房沒有問題，但是交付將近一千套買不到的時候，這個石材量的非常少，不穩定，而且進口期是三個月，所以很多方面在可實施角度是非常重要的。我們在通過樣板房對這方面也是再一次的確認。在樣板房同時，還有一個功能，會對樣板房室內環境污染監測。接著我們會做工作面移交階段。這個是非常痛苦的一個過程。在土建總包的技術要求都明確了自己的施工范圍和標準，前面說過，不能有任何的歧義。同時在整個界面一角過程中會建立一個部品施工數據庫。這個數據我們通過分析我們會確定部品加工容差的尺寸。在前面工作完成之后，會進入大面積施工、驗收階段。我們重點關注的是首先要設置合理的施工工序。這個跟常規的工作是有差異的，工序實施原則：先大后小；先上后下；先里后外；先復雜很簡單；先手工作業后工廠化安裝。第二個是控制過程品質。每一步施工的時候我們要運用大量的施工工具，我們應做了工序的改進，由此降低對手工的依賴性。這個我們跟綠城的方向是相反的。第三個是在大規模實施過程中要做好成品保護。在施工完成之后我們會進入交付階段。這個階段我們要做的幾幾個事是分戶模擬驗收，業主開放、開荒清潔，最后交付給客戶。我們要注意開荒階段的成品保護，這個是非常關鍵的，做精裝修這方面要關注。最后一個階段是交付后階段。這個階段主要是對前面所有的工作做一個總結分析，進行一個經驗成品轉換。這個就是我們樓盤進行交付后我們有一個地產客戶關系中心，他們會對所有的缺陷，在交付過程中等方方面面的問題會制訂一個手冊，對每一個缺陷都會進行一個分析。主題是：開關面板劃痕嚴重，我們通過把這個問題記錄到我們手冊之后提出來通過分析。

萬科裝修房實施管理工具：第一個首先我們對產品實行標準化分級體系。現在我們主要是到今年上半年還是這幾種，我們分ABCD，每一個分級里面有這樣的分格體系，這有利于規模化、提效、成熟度高相對完善、成本最優。標準化產品的東西功能比較完善，成本最優，性價比高。對每一級的產品我們都用這些工具來指導運用。第一個配置表。我們在銷售樣板房全部要做出來，在銷售合同里全部都要明確。這個是非常嚴謹的過程。第二個工具就是實測實量。什么是實測實量？是萬科根據國家標準及客戶對工程質量的認知，對結構、粉飾、涂飾、裝修四個階段的過程產品，就其取樣、測量、數據處理等具體步驟，所建立的產品質量評價體系。這個里面可以看到（PPT）。集團有一個細致的產品質量實測操作指引。這里面涵蓋的面是非常廣，這個壓力非常大，通過這個方式每家公司，每個區域自己也在做，我們像廈門自己也成立了自己的檢測小組，我們對所有的結構、裝飾面進行100%的檢驗和施測。這個工作量是非常大的。我們為什么要實行這個實測實量？有利于裝配部品的實施，帶動了一些新工藝工法革新等。這個工作非常重要。這個是工藝改進（PPT）這方面的控制也是很難控制的一方面，我們通過雙線控制和抹灰控制性做了一些工藝的改進，做得比較細，也形成了自己一系列的標準。這里面所有的東西都得益于我們推行實測實量。萬科每一項新的工藝在改進之后會得到全集團的復制，這一點是我們成長的動力。第三個是四化管理。這個也是萬科自己的名詞。四化管理主要是圖紙的深化和標準化，材料加工工廠化，現場管理可視化，施工現場整潔化。我這里說的材料加工工廠化不是裝飾設計方面，這個材料加工工廠化是我們沒有辦法實施裝配化的，貼的瓷磚，現場手工做的部分現在也進行工廠化加工，這個工廠是在現場我們做的一個加工廠，我們要求所有的作業不允許在現場實施，就這一部分我們沒有辦法做到完全現場化。最后一個工具是模擬驗收。我這里要強調模擬驗收的組織者是一個獨立于工程以外的第三方，這個部門是由總經理負責的，主要是以客戶的角度。裝修服務模擬驗收記錄表，把所有要檢查的東西和標準都列出來了，這個是我們運用的一個管理工具。
 
    最后，聊一下戰略合作、集中采購。戰略合作和集中采購占39%，產品質量可靠、成本最優、服務有保證。現在市場上這些材料確實是非常繁雜，很難弄清楚。通過強強結合，我們能得到最好的服務。通過規模采購，減少流通環節，也可以得到最優的成本。

 裝修房的品質控制是個永恒的話題，怎么把它做到最好？前一位李總也說到個性化的問題，個性化是我們的理想。謝謝大家！