佛山限購(gòu)廣州客成交量或出30%左右跌幅

　　3月18日，佛山限購(gòu)令出臺(tái)，不少購(gòu)房客深受影響，一手樓市成交淡靜。滿堂紅佛山分公司市場(chǎng)部經(jīng)理陳祖銳表示，佛山限購(gòu)，受到影響較大的購(gòu)買(mǎi)群體還是以廣州客為主的外地買(mǎi)家，“外地客戶占佛山樓市買(mǎi)家近三成”。他分析，雖然在價(jià)格上暫時(shí)看不到向下調(diào)整的趨勢(shì)，但預(yù)計(jì)成交量會(huì)出現(xiàn)30%左右的跌幅。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)主任黃燕飛分析，本次佛山限購(gòu)令，受沖擊最大的要數(shù)佛山廣州兩地交界的佛山行政區(qū)域，如金沙洲板塊、佛山鹽步板塊，這兩大板塊中，有不少在廣州知名度較高的樓盤(pán)，如萬(wàn)科四季花城、中海金沙灣、雍景豪園、恒 大御景半島等，買(mǎi)家以廣州客為主，由于無(wú)法提供佛山繳稅證明而不得已離場(chǎng)觀望。

　　買(mǎi)樓猶豫不決

　　限購(gòu)后無(wú)緣佛山靚樓

　　張先生花了幾個(gè)月在中海金沙灣、恒 大御景半島等樓盤(pán)看樓，但一直下不了決定而沒(méi)買(mǎi)樓。如今佛山限購(gòu)，這名熟客不符合在佛山購(gòu)樓條件，唯有回流到廣州買(mǎi)樓，現(xiàn)在正在看金沙洲板塊內(nèi)廣州境內(nèi)金域藍(lán)灣的單位。據(jù)了解，目前金域藍(lán)灣市場(chǎng)價(jià)約1.5萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/m2，相比中海金沙灣、恒 大御景半島等佛山樓盤(pán)價(jià)格要高，恒 大御景半島市場(chǎng)價(jià)約為1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/m2。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)主任黃燕飛認(rèn)為，剛性買(mǎi)家若看中了要及時(shí)入市，樓市多變，價(jià)格走勢(shì)如何，沒(méi)有人能真正預(yù)測(cè)到，若猶豫不決，很可能錯(cuò)過(guò)一次又一次的機(jī)會(huì)，到最后還是買(mǎi)不到樓。而且，樓市政策頻出，如加息、限購(gòu)、稅費(fèi)變動(dòng)等，購(gòu)樓成本不斷增加，即使樓價(jià)有所下降，最后的購(gòu)樓成本卻上升了，反而“得不償失”。

　　金沙洲、鹽步

　　廣佛接壤板塊受沖擊最大

　　近期與廣州接壤的佛山桂城二手市場(chǎng)交投比前段時(shí)間冷清不少，一方面是本地買(mǎi)家認(rèn)為佛山受新政影響，樓價(jià)應(yīng)該會(huì)有下降的空間，所以持觀望的態(tài)度。另一方面是廣州的買(mǎi)家因受到佛山限購(gòu)影響，原本想在佛山置業(yè)的人如今都不能如愿了。合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理朱海泉表示，在廣州限購(gòu)之后到佛山限購(gòu)之前的這段時(shí)間，其實(shí)是多了不少?gòu)V州客的，但佛山限購(gòu)后，這部分客人基本沒(méi)出現(xiàn)了。

　　中原地產(chǎn)城西花園高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理黃錦文則表示，金沙洲板塊的買(mǎi)家中，廣州客占比約有80%，如今，佛山限購(gòu)，不符合購(gòu)房資格的唯有離場(chǎng)觀望，也有部分買(mǎi)家選擇回流到金沙洲廣州行政區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)看樓。

　　黃錦文說(shuō)，限購(gòu)后，業(yè)主出現(xiàn)三種情況，一種是繼續(xù)放盤(pán)，價(jià)錢(qián)沒(méi)有太大改變；也有部分業(yè)主價(jià)錢(qián)有所松動(dòng)，可以議價(jià)，幅度在3萬(wàn)~5萬(wàn)元之間，這種業(yè)主以投資客為主；另外，也有業(yè)主開(kāi)始惜售，轉(zhuǎn)售為租。

　　另外，佛山鹽步板塊雍景豪園的買(mǎi)家中，廣州客占有七成以上。雍景豪園以107平方米以上的大戶型為主，目前市場(chǎng)價(jià)約為1.1萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/m2，在佛山限購(gòu)令之前，到此置業(yè)的多為廣州改善型買(mǎi)家。如今，受到政策的影響而離場(chǎng)的廣州客不在少數(shù)，而業(yè)主也陷入惜售狀態(tài)，部分業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)售為租，繼續(xù)放售的價(jià)格有所上升，提價(jià)200~300元/m2左右。

　　突然限購(gòu)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解糾紛

　　佛山限購(gòu)令的突然出臺(tái)，對(duì)于那些在3月18日前簽了約卻沒(méi)有過(guò)戶的買(mǎi)家有何影響？合富置業(yè)交易部高級(jí)經(jīng)理李潔美表示，近日公司的確有不少類(lèi)似個(gè)案需要處理，目前該部分業(yè)主與買(mǎi)家都在協(xié)商當(dāng)中，如果實(shí)在無(wú)法購(gòu)買(mǎi)的就只能協(xié)商退房了，因?yàn)橄拶?gòu)令出臺(tái)的時(shí)間還很短，目前還沒(méi)有正式的退房個(gè)案。

　　黃錦文透露，由于不能出示相關(guān)證明，有買(mǎi)家在限購(gòu)令出臺(tái)后無(wú)法辦理交易過(guò)戶，這種情況之下，買(mǎi)賣(mài)雙方極其容易產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)家的誠(chéng)意金能否退回只能靠買(mǎi)賣(mài)雙方去協(xié)商。而中原地產(chǎn)雍景豪園分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理黎嘉坤則表示，若買(mǎi)賣(mài)雙方在簽約時(shí)有確定因政策問(wèn)題而導(dǎo)致雙方無(wú)法交易的、雙方均不需負(fù)責(zé)相關(guān)條款的，買(mǎi)家可以拿回誠(chéng)意金，不造成違約。

　　三問(wèn)佛山限購(gòu)

　　問(wèn)：佛山限購(gòu)，受影響的只是外地買(mǎi)家？

　　答：外地買(mǎi)家被迫離場(chǎng)，本地改善型買(mǎi)家受限。

　　“現(xiàn)時(shí)佛山市場(chǎng)上由于買(mǎi)家受購(gòu)房資格以及貸款限制，無(wú)法入市，也有部分買(mǎi)家對(duì)后市產(chǎn)生了觀望的情緒。”合富置業(yè)市場(chǎng)主任梁燕明表示，對(duì)于在佛山置業(yè)的廣州買(mǎi)家而言，受到社保或者納稅證明直接限制，廣州買(mǎi)家數(shù)量比去年年底至少有三成降幅。

　　對(duì)佛山買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，首次置業(yè)者影響相對(duì)較小，要是有迫切居住需求的仍會(huì)繼續(xù)看樓和入市，這部分有買(mǎi)樓資格的消費(fèi)者，入市積極性還是挺高的。至于佛山改善型買(mǎi)家仍處在消化政策時(shí)期，受到限購(gòu)、房貸政策以及經(jīng)濟(jì)上的考慮，極有可能先把舊有物業(yè)售出后，再入市購(gòu)房。“但最終這部分消費(fèi)者的動(dòng)態(tài)還需在政策消化期結(jié)束后才能判斷其購(gòu)房行為。”

　　問(wèn)：離場(chǎng)買(mǎi)家將流向何方？

　　答：自住客就近考慮，投資客四處游走。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，限購(gòu)后可能會(huì)有部分小中介“另辟蹊徑”，代辦社保和納稅證明的“灰色”中介將逆勢(shì)而行。“但我們不建議這樣做，如借朋友名義買(mǎi)房，其實(shí)是存在風(fēng)險(xiǎn)的，出現(xiàn)糾紛會(huì)很難解決。”至于廣州客會(huì)不會(huì)回流廣州，朱海泉表示，這要視乎客人買(mǎi)的用途來(lái)分析，如果用作投資，可能會(huì)選擇一些不限購(gòu)的城市，如鄰近的東莞、中山等，若是自住，就一定還會(huì)選擇自己所在的城市了。

　　“廣佛交界的金沙洲板塊，目前屬于廣州市范圍內(nèi)的城西花園等擁有一手市場(chǎng)少見(jiàn)的小戶型單位的樓盤(pán)，逐漸突顯其價(jià)格洼地的優(yōu)勢(shì)。” 梁燕明透露，金沙洲板塊比市中心實(shí)惠的樓價(jià)吸引到眾多首次置業(yè)及自住型廣州客回流，譬如金域藍(lán)灣等素質(zhì)相對(duì)較高的樓盤(pán)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓部分改善型客戶頗感興趣。而在周邊城市實(shí)施限購(gòu)之后，有部分自住需求的買(mǎi)家會(huì)回流廣州市內(nèi)一些樓價(jià)洼地買(mǎi)房。如番禺鐘村板塊，總價(jià)比一般兩房、三房要低的緊湊戶型小兩房、小三房，近期吸引到越來(lái)越多精打細(xì)算的自住買(mǎi)家青睞。

　　問(wèn)：佛山限購(gòu)能讓樓價(jià)下行嗎？

　　答：老話一句，控制增幅。

　　“面對(duì)限購(gòu)，佛山業(yè)主的心態(tài)會(huì)更強(qiáng)硬，因?yàn)榇蠹叶紦?dān)心賣(mài)房后買(mǎi)不回來(lái)，所以近期的新放盤(pán)源是會(huì)減少的，但原來(lái)已放盤(pán)的暫時(shí)還沒(méi)有收回的。”合富置業(yè)朱海泉說(shuō)。

　　梁燕明表示，近半個(gè)月，從禪桂等中心城區(qū)交易情況看，業(yè)主在放盤(pán)時(shí)價(jià)格并沒(méi)有明顯松動(dòng)，放盤(pán)價(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)象并無(wú)改變，基本上沒(méi)有議價(jià)空間。但有一點(diǎn)值得注意的是，這段時(shí)間反價(jià)現(xiàn)象比年前要少。

　　“無(wú)論是一手還是二手樓市，現(xiàn)在在價(jià)格上還是比較穩(wěn)定的，暫未出現(xiàn)明顯價(jià)格松動(dòng)。”陳祖銳說(shuō)，本次佛山限購(gòu)打擊的是市場(chǎng)投資客及高端住宅買(mǎi)家，譬如別墅物業(yè)，最近交投不大活躍。預(yù)測(cè)限購(gòu)期內(nèi)，成交量縮減會(huì)給樓價(jià)下行施加壓力，但樓價(jià)還是穩(wěn)中有升，只不過(guò)增幅會(huì)在10%內(nèi)，“比起去年的快速增長(zhǎng)，今年受政策影響的樓價(jià)會(huì)比較正常。”