好家告訴你：我們應從設計階段降低房價了

 房地產開發過程主要可分規劃設計、工程施工和竣工結算三個階段。過去往往將控制工程成本的重點放在后兩個階段上，忽略了商品房設計階段在控制工程成本，降低商品房造價上所起的重要作用。

    資料顯示，房地產開發，在規劃設計階段對其工程整個投資影響甚大，可達叨除以上。規劃設計水平的優劣，對工程實物量的投資、工程進度和建筑質量有著重要的影響。同時，環境與單體設計的優劣，對商品房的價格和銷售效果有著十分重大的影響。目前，我們僅有對工程質量的驗收標準，而沒有對建筑商品關于營銷質量的控制和評定標準。部分設計人員由于技巧不成熟，經濟意識極其淡薄，對商品建筑又沒有營銷概念，加之缺乏施工實踐經驗，因此，表現在施工圖中，種種非經濟因素的設計司空見慣。而開發單位又苦于無修改權，于是，在被動的靜態控制下，面對這樣的施工圖，只能在圖紙會審時提些小的修改意見，不能對節約投資產生重大影響。

    設計招標制度的推行，為開發企業在規劃設計階段提高設計質量，進行投資控制提供了契機。在設計招標過程中，開發企業就有權對投標方案的合理性、經濟性進行評估和比較。在滿足設計任務書的要求的前提下，把設計的經濟性也納人評標條件。當前，一般評標所邀請的多為工程方面的專家，而懂建筑專業的經濟師卻很少參與，這就容易造成評標質量的偏差。所以，在確定中標方案后，開發企業仍有必要匯集開發、預算、工程管理和營銷部門的專業人員，共同對中標方案再次提出優化意見，進一步提高設計的經濟性和合理性。

   開發部門和營銷人員要根據市場的需求情況，及時調整戶型、面積和標準，并運用價值工程理論（就是價值=功能/成本），在成本不變，或略有增加的條件下，通過房屋功能的再優化設計，進一步提高房屋功能，增加產品價值。還可通過保持房屋的主要功能，降低一些次要功能來實現降低工程造價的目的。

    根據實際情況，合理更改部分設計方案也同樣可達到控制成本，降低商品房造價的目的。如某小區因地基地質條件差，原設計采用了預制樁。通過對地質勘察報告的進一步分析和計算，提出了采用灌注樁節約投資的意見，經計算分析，可比預制柱每平方米降低地基部分的投資40%，整個住宅小區幾十萬平方米的效益十分可觀！不但節約了投資，而且還縮短了工期。

    當然，商品房的成本控制，更不能忽視施工階段和竣工、決算階段的造價優化。只有把商品房開發的全過程都納人投資控制下的造價優化，才能達到獲得節約投資、降低房價和獲得開發整體經濟效益的目的。

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