房屋完工驗收程序 房屋完工驗收實施步驟
如果在裝修方面是一個外行，那么即使天天泡在工地上，金楓葉裝飾出了問題也看不出來。對于那些苦于沒有時間的人來說，“盯工地”就更加不現實了。因此，如果消費者能在裝修過程中把握好進度，分階段進行驗收，則既可避免往來奔波之苦，又能控制施工的質量。
一般性程序：
首先是施工單位在完工以后向建設單位申請竣工驗收，建設單位認為條件成就以后組織勘察、設計、施工、監理單位進行驗收，驗收同時必須邀請建設質量監督部門對驗收進行現場監督，建設單位和工程質量監督部門分別向建設行政管理部門提交<<竣工驗收報告>>和<<工程質量監督報告>>，然后在規定的期限內向建設行政管理部門提交其他文件進行備案，工程質量監督部門和建設行政管理部門認為建設單位組織的竣工驗收各方面都符合法律法規的規定，最后出具<<房屋建筑工程、市政基礎設施工程備案告知書》，建設單位取得<<竣工驗收備案表>>才可向業主交房。
工程完工以后建設單位的組織組織勘察、設計、施工、監理單位進行驗收以后，尚不可交付房屋，因為現有的法律規定，在驗收的過程中還有質量監督機構對驗收過程進行監督，還有建設行政管理部門對驗收也有一個監督管理的過程，竣工驗收過程中過程是否真實、程序是否合法，是否有違反國家有關建設質量管理部門的質量管理行為等做出判斷，最終同意備案取得<<備案表>>，如果發現驗收過程中發現問題還要重新驗收。只有這一過程中沒有違反規定的行為，才可取得<<竣工驗收備案表>>。
竣工驗收備案表通常包括以下內容：1、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位)名稱;2、勘察、設計、施工、監理單位意見;3、竣工驗收備案文件清單，主要包括：(1)工程竣工驗收報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件;(2)規劃許可證和規劃驗收認可文件;(3)、工程質量監督注冊登記表;(4)工程施工許可證或開工報告;(5)消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書;(6)建設工程檔案預驗收意見;(7)、工程質量保修書;(8)住宅質量保證書;(9)住宅使用說明書;(10)建設單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結算;(11)房屋建筑工程和市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料;(12)法規、規章規定必須提供的其他文件。
質量監督站在收到建設單位報送的竣工驗收備案文件并驗證齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖，加蓋備案專用章;對符合條件、證明文件齊全有效的，應當收到申請之日起15日內按程序辦理竣工驗收備案。這時，共計四頁的竣工驗收備案表才是一份完整的備案表。
另外，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，例如消防設施等。缺少任何一項，買受人不能接受。
需要注意的是，《竣工驗收備案表》只是建設(開發商)、設計、施工、監理及有關建設行政機關各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關法律法規和設計所作的驗收報告，并不能證明該建筑物沒有質量問題，如果該商品房確有質量問題，主管單位可以收回備案表，責令建設單位按要求進行整改，全部整改完畢后重新組織工程竣工驗收。
同時，《商品房買賣合同》是開發商與購房人簽署的，開發商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備交付條件，也需要購房人來驗收確認。
收房的注意事項
兩種情況可拒收房
情況一：“四大件”不齊全
文件一：《建筑工程竣工備案表》
該文件包括：工程基本情況;勘察、設計、施工、監理單位意見;包括工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等。
文件二：《住宅質量保證書》
是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍等內容。
文件三：《住宅使用說明書》
應當對住宅的結構、性能和各部位、部件的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項。
文件四：實測數據報告
開發商要向業主出示已取得國家認可的專業測繪單位對住房面積的實測數據和公攤面積報告。
情況二：房屋主體有問題
因為開發商在交房時都取得了竣工合格備案表，所以開發商會以此為由抗辯客戶提出的房屋主體結構質量問題。但是商品房銷售管理辦法中規定，客戶有權自行委托有關部門對房屋的結構質量進行鑒定。
根據有關規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
收房兩大誤區
誤區一通知收房就算交房
開發商有時會說：只要通知你收房了，就算交房了。這是錯誤的觀點。開發商所交付的房屋應符合法律規定的標準，符合合同的約定，否則就不能算按期交房，交房不能以通知業主收房為標志。
此外，開發商應至少提前7天通知購房人收房的時間、地點。
誤區二物業代表開發商
收房時,物業態度并非代表開發商的態度，對于物業的承諾要區分對待。如果物業是受開發商委托負責收房工作，一旦出了問題業主仍要找開發商承擔責任。
如果物業是以管理小區的身份出面，讓購房人簽物業管理合同，購房人可以簽，物業費也可以交。因為這是物業管理關系，和收房是兩個不同的法律關系。
收房要注意八點
注意一收房注意房款約定
如果客戶與開發商在合同中約定，在房款結清之前，開發商有權順延交付房屋，則客戶須結清房款之后，才能接收商品房。
注意二物業費不能亂漲價
根據現行規定，新建小區一般由開發商選聘物業管理公司，并簽署前期物業管理協議。在簽署購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時公約，就物業費等相關事項作出約定。因此，如果在收房時出現物業費漲價的問題，業主可據此主張權利。
注意三物業費可以按月交
在辦入住手續時，多數開發商或物業公司要求業主一次性交付一年或多年的物業管理費。根據有關規定，物業管理的各項收費可按月、按季或按年度計收，但不得一次性預收多年的物業管理費用。
注意四繳納契稅簽協議
根據規定，契稅一般于買賣雙方辦理房產權屬過戶或變更時向契稅征收機關繳納。現實中多數開發商在辦理房屋入住手續時要求業主特別是按揭業主繳納契稅、交易手續費等相關費用，否則不予辦理入住手續。
開發商之所以這樣要求，是因為對于按揭買房的業主，在房屋權屬證書未辦下來之前，開發商要為其承擔階段性連帶保證責任。若業主入住后不能及時繳納產權辦理時應繳納的契稅、交易手續費等費用，會造成房產證遲延辦理或不能辦理。而業主之所以不愿意在入住時繳納這些費用，是怕開發商挪用。
對此問題，解決辦法是業主與開發商協商，簽訂《契稅繳納協議書》，約定雙方應承擔的違約責任等。
注意五先驗房再辦理手續
目前，開發商在交房時，一般都要求業主先辦理手續，繳納相關費用之后，才允許業主驗房。對于這一不合理的程序，業主應堅持先驗房，后辦理手續，并應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。
注意六建議業主集體收樓
鑒于購房人專業知識的匱乏，建議購房人在收房時能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導協助，這不但可以彌補單一主體知識的限制，更好、更有效地維權，還可引起開發商的重視，促使開發商就收房過程中的問題做約定。
注意七遇配套問題先收房
針對不同的房屋問題，開發商承擔的責任有區別：房屋主體有質量問題要承擔退房責任，若是掉灰、裂縫等問題，開發商要修補。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設施、空氣質量不合格等，購房人可先收房，然后要求開發商承擔賠償責任。
注意八投資買房盡快收房
有的業主買房是為了投資，遲延收房會造成其收租金的損失。如果開發商交付的房子存在質量問題，建議購房人做比較，如果租金的損失較大，建議先接收房，等把房子按照既定的計劃出租后，再追究開發商的違約責任。
收房要交如下費用交給開發商：
合同尾款、房屋面積差價款交給物業：
物業費交給政府部門：
契稅、維修基金
第一步：入場前
看拆改項目是否符合合同規定，是否存在安全隱患，墻面處理是否干凈，進場材料的數量、等級、規格是否與事先約定的相符。
第二步：水電路
第二階段的驗收應該是一次水路、電路改造的單獨驗收，消費者要在專業水工或電工的操作下檢查所有的改造線路是否通暢，布局是否合理，操作是否規范，并重新確認線路改造的實際尺寸。只有線路改好后，膩子工才可以接下去封墻、刮膩子。
第三步、木工活兒尺寸
第三次驗收要在木工基礎做完之后，此時房間內的吊頂和石膏線也都應該施工完畢，廚房和衛生間的墻面磚也已貼好，同時需要粉刷的墻面應刮完兩遍膩子。這個階段的驗收工作非常重要，消費者應仔細核對圖紙，確認各部位的尺寸，如發現不符的地方，要及時提示施工隊修改。
第四步：木工活兒質量
當所有細木制品的飾面板貼好，木線粘釘完畢后，消費者就可以進行第四階段的驗收。這個時間基本處于工期過半的時候，這個階段的檢查要偏重于木制品的色差和紋理以及大面積的平整度和縫隙是否均勻。木制品完工后，油工就可以開始進行底漆處理工作，同時所有地磚也應該在這個階段內貼完，這是分階段驗收中的第五個階段。
第五：完工后
最后一個階段中的驗收內容是最全面而徹底的。消費者要檢查踏腳板、潔具和五金的安裝情況，木制品的面漆是否到位，墻面、頂面的涂料是否均勻，電工安裝好的面板及燈具位置是否合適，線路連接是否正確。另外，消費者應要求施工隊將房間徹底清掃干凈后方可撤場。
