限外不排外 新廣州人購房力仍不可忽視
據合富置業統計數據顯示，今年上半年經該行成交的交易中，非廣州本地戶籍買家占比為61.4%，而在2010年上半年和下半年，該買家群體比例分別為62.2%和62%，顯示該買家群體比例在近一年半時間內變動不大。目前的“限外”政策其實并非“排外”，外地戶籍人士凡在最近兩年內具有連續13個月以上的個稅或社保繳付記錄，在廣州可以購買一套住宅。本期讓我們看看新廣州人在羊城的置業情況。文/圖：記者李鳳荷
一個中介行的樣本分析：
番禺天河白云最受新廣州人歡迎
合富置業統計數據顯示，2011年上半年廣州二手住宅市場上，天河、番禺、海珠這3個區是最受非廣州本地戶籍買家青睞的，在廣州本地戶籍買家和非廣州本地戶籍買家各自占比上，番禺、天河、白云這三個區非廣州本地戶籍買家遠多于本地戶籍買家，而選擇在海珠區購房的廣州本地戶籍買家數量較多，因此海珠區在2011年上半年廣州本地戶籍和非廣州本地戶籍買家占比幾乎平分秋色。
合富置業有關人士透露，2011年上半年非廣州本地戶籍買家最喜歡選購面積在50~90平方米的中小戶型單位，多出于自住需求，多達50%的非廣州本地戶籍買家會選購這類中小戶型單位。也吸引到22%的非廣州本地戶籍買家選購面積在90~120平方米的中大戶型單位。2011年上半年約39%非廣州本地戶籍買家購房預算最多集中在50萬~100萬元之間。也有26%的非廣州本地戶籍買家的購房預算落在100萬~150萬元區間段內。預算在150萬~200萬元之間的非廣州本地戶籍買家僅占10%左右。
限外政策重災區：在穗經商個體戶和專業市場檔主影響大
合富置業首席市場分析師龍斌表示，各項政策疊加對投資需求、多次置業壓制明顯，2011年上半年剛性自住買家支撐樓市的特征進一步凸顯。合富置業數據顯示，2011年上半年廣州二手樓市中首次置業者比例高達七成以上，較以往的六成左右明顯增加，改善以及投資客比例大幅減少，而外地戶籍買家比例受限外政策影響也有所減少。限外政策令部分外地買家入市受阻，尤其是私營企業主以及專業市場的檔主受影響更大。近期如珠江新城、天河北、天河公園等樓價小幅走低，主要受購房資格、限外令及貸款困難等因素影響，高端買家入市步伐明顯放緩。白云區則主要受限外影響，部分以外地戶籍的個體戶、專業市場檔主買家為主的板塊受影響較大。
龍斌透露，各種調控政策規定使二手交易流程相對復雜，“涉外”交易手續煩瑣，新廣州人的交易各環節比廣州本地人更耗時。如外地在穗首置人士若要享受首次置業的契稅優惠，需要回鄉出具無房證明，房產過戶和貸款申請需辦理一年以上的納稅或者社保證明，交易周期有可能要被拉長一到兩個月。
新廣州人置業重點一：天河東圃占比：80%
中原地產天河區區域營業經理羅定漢表示，東圃板塊相對天河其他板塊，價格處于低位，向來受首次置業買家青睞，買家中外地人高達80%，他們大部分是在廣州工作幾年的年輕買家，東圃板塊物業相對來說，總價和單價偏低，而且該板塊配套成熟，BRT公交系統開通、地鐵網絡覆蓋，該板塊的交通日益成熟便利，因而越來越多買家選擇到此置業。目前，天朗明居市場價約1.6萬元/m2，美好居為1.4萬~1.5萬元/m2，天河廣場則約1.1萬~1.2萬元/m2。
新廣州人置業重點二：匯僑新城時代玫瑰園
白云區首置買家活躍的樓盤匯僑新城，與天河東圃板塊接近。中原地產匯僑南分行營業經理趙毅康表示，在其接觸的客人中，外地買家占比70%，匯僑新城以自住客為主，目前樓梯樓價格約1萬元/m2，電梯樓約1.2萬~1.3萬元/m2，買家預算約為70萬~80萬元，60平方米小兩房最受歡迎，而較實用的小三房也是這些買家考慮的置業戶型。
滿堂紅時代玫瑰園分店店長李偉超表示，時代玫瑰園的買家中，外地人占比也達70%。受二號線全線開通的利好影響，時代玫瑰園多了30%~40%的外區置業者。“限外”其實沒有使外地人的比重減少，反而是廣州本地人兩套封頂的“限購”政策使本地人在時代玫瑰園的比重下降，外地人與本地人的比例從以往的6∶4變成如今的7∶3。
新廣州人置業重點三：海珠區占比50%
海珠區作為老三區之一，一向是“老廣”置業青睞的區域。但由于海珠區大盤林立，地鐵線縱橫交錯，在穗工作的新廣州人越來越喜歡在此置業，本地人與外地人的置業比例接近5∶5。
地產人士表示，越靠近海珠舊城中心，本地人置業比例越高；越往南走，外地人置業比例越高。滿堂紅寶崗大道分店店長黃濱透露，該店成交的二手房中，80%的買家為本地人，20%為外地人。在限購前，本地人與外地人平分秋色。
中原地產逸景翠園分行區創明表示，到逸景翠園或周邊置業的買家中，既有首次置業，也有改善置業的，而外地買家占約一半，預算約為200萬元，希望能夠買到100平方米左右的三房單位。
