收樓三步走，證書、收費(fèi)和注意事項(xiàng)

第一步：收樓時(shí)要看“一證三書”

《廣州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定商品住宅的交付使用必須具備專業(yè)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收合格的條件。商品住宅交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向收樓業(yè)主出示《廣州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格證》，并提交《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》及《廣州市商品住宅交樓書》。

第二步：收樓時(shí)必看的20個(gè)細(xì)節(jié)

1、每間居室的門在開啟關(guān)閉的時(shí)候是否順暢？有些粗糙的樓盤偏偏就是門關(guān)不上。

2、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。

3、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

4、帶裝修的房屋地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹、行走時(shí)是否吱吱作響？

5、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

6、看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專業(yè)稱"石灰爆點(diǎn)"，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

7、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？

8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

9、浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？

10、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。

11試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。

12、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

13、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細(xì)茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。

14試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？

15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。

16、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。

17、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。

18、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？19、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實(shí)測面積明細(xì)表。（電線的布線圖）

20、索要廚衛(wèi)精裝修物品的使用說明書，同時(shí)詢問這些物品有關(guān)的保修事宜。

第三步：交費(fèi)應(yīng)該明明白白

　　購房者在辦理收樓入住手續(xù)時(shí)一般需要繳納哪些費(fèi)用？要交兩筆費(fèi)用：當(dāng)月管理費(fèi)和其他費(fèi)用。其他費(fèi)用有小車、摩托車、單車保管費(fèi)；代繳水、電、煤氣費(fèi)的保證金（或叫周轉(zhuǎn)金）等等。為避免亂收費(fèi)，保證收費(fèi)的透明度與規(guī)范性，目前部分城市已建立起物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌制度，要求物業(yè)管理公司或物業(yè)管理處必須將收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)，經(jīng)審批后登記在標(biāo)價(jià)牌上，作為向業(yè)主收費(fèi)的依據(jù)。標(biāo)價(jià)牌上未列示的收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主可拒付并向有關(guān)部門投訴

一、不具備交付條件時(shí)強(qiáng)行交付

　　對(duì)策：業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持要求開發(fā)商出示《建筑工程竣工備案表》原件，對(duì)于那些沒有取得《建筑工程竣工備案表》、不具備交付條件就強(qiáng)行交付的“霸王交付”行為，不但業(yè)主應(yīng)該堅(jiān)決拒絕收房，還可以通過交涉、提起訴訟等方式要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約賠償責(zé)任。

　　二、交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題　　

　　對(duì)策：發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)記錄在案、及時(shí)向開發(fā)商書面提出修理要求；如果開發(fā)商不給修復(fù)，可以自己請人修理。如果開發(fā)商既以有保修條款為由拒絕在交付時(shí)及時(shí)修理，又聯(lián)合物業(yè)公司拒絕業(yè)主自行請人修理，業(yè)主就應(yīng)該拒絕接收房屋，因此導(dǎo)致遲延入住的，可以通過訴訟等方式要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。在處理這一問題時(shí)請注意保留好證據(jù)，即凡事都要有書面記錄并請交付方人員簽字、留有錄音（條件允許的最好能留下錄象資料），以備將來在訴訟或仲裁時(shí)使用。

　　三、房屋交付程序倒置，未看房就要求先簽字、交費(fèi)

　　對(duì)策：對(duì)于先行交付一年物業(yè)管理費(fèi)和合理的產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)問題，開發(fā)商（物業(yè)公司）應(yīng)向購房人說明為什么要做這樣處理的理由，而不能作為交付條件，強(qiáng)行收取。對(duì)一次性付清購房款的業(yè)主，不能強(qiáng)制要求代辦產(chǎn)權(quán)，因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，收取代辦費(fèi)理由就不充分；以按揭貸款方式購房的業(yè)主，因?yàn)檫€承擔(dān)階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)，可以說明之所以代為辦理產(chǎn)權(quán)，是為了避免風(fēng)險(xiǎn)。只要是合理的做法，就可以求得購房人的理解，避免糾紛。