房地產步入新一輪調控敏感期

      目前房價雖然出現松動跡象，但樓市整體仍處于僵持、博弈態勢。房地產市場調控督察工作組在將情況上報國務院后，不排除樓市調控政策進一步加碼的可能。而新一輪房貸壓力測試已于4月初在各銀行陸續展開。在不斷強烈的調控信號之下，市場各方的神經陡然緊繃，房地產市場正步入新一輪敏感期。

　　樓市拉鋸或引發調控升級

　　國家統計局18日發布的3月份房價數據顯示，70個大中城市中環比下降的城市有16個，而環比上漲的城市則達44個。3月全國房地產成交量同比增加15.3%，甚至比前2個月13.2%的同比增速高出2%。

　　中原地產三級市場研究總監張大偉表示，大部分城市都出現了調控后的“量減”，但是成交價格依然處于上漲慣性中。《紅周刊》記者發現，被限購的一線城市樓市成交量下滑明顯，非限購的二線城市以及受調控影響較小的三四線城市支撐了全國整體成交量的上升。據北京市交易管理網數據，在發布調控目標后三周里，北京商品房成交面積及套數同比重挫了70%、63.9%。

　　4月上旬開始，國務院督察組對16個省貫徹落實國務院房地產調控政策措施情況開展專項督察，彰顯中央對房地產調控的決心。而西安近日也率先調低了樓市調控目標，即低于當年城鎮人均可支配收入增長幅度3.5個百分點。相關人士表示，如果調控效果不理想，不排除中央層面新一輪調控措施的出臺。

　　房地產基本面中期下行

　　對于持續收緊的樓市調控，記者了解到，多數開發商感到了資金鏈的壓力。由于限購等調控政策，開發商銷售回款的速度放緩。而銀行擬開展新一輪房貸壓力測試，未來可能會降低對房地產的貸款比例，當前購房者和開發商從銀行獲得資金的難度已經明顯加大。數據顯示，2011年3月全國房地產資金來源7095億元，同比增長22.7%，增速較上月16.3%環比有所上升，但仍遠低于去年同期的43.7%和全年的26.9%。

　　從一季度新開工面積數據也能看出開發商對于后市的謹慎。今年1季度新開工面積為3.98億平米，增長23%，增幅同比大幅下降。由于各地保障房還沒有大面積開工，因此當前新開工增速的下滑基本反映了商品房市場的狀態。“現在只是房地產行業基本面中期下行的開始。”光大證券分析師萬知堅定地表示。而申銀萬國也指出，截至目前，全國范圍內的房價調整還未出現，短期政策不會放松，政府還有更大的空間以嚴格執行緊縮政策。

　　優選“體肥”個股最安全

　　相比房地產市場的憂心忡忡，地產股被認為更具投資價值。由于板塊估值已經完全反映了對最壞政策的恐懼，這給投資者提供了很好的安全邊際。未來兩個月樓市成交量將決定板塊估值提升空間，如果價穩量增，則政策壓力變小，業績支撐力增強，估值將有較大的提升空間；如果出現價格飆升狀態，則政策壓力下估值將進一步下跌。

　　在1月份重磅政策連番出臺后，地產股的決定性因素由政策轉化為行業基本面，即樓市成交的量和價。目前樓市成交仍較低迷，成交量回暖將是地產股階段性投資機會來臨的誘因。二季度樓市走向具有較強的不確定性，限購令下有多少需求可以釋放是未知數。如果開發商以積極的態度來響應政策，則價穩量升的階段或在二季度末提前來臨。

　　東興證券分析師鄭閔鋼指出，從安全角度出發，可以在“體肥”公司中尋找出一些短期業績釋放好的公司。根據已公布年報的公司情況看，預收款增長較好的公司中建議重點關注華發股份、首開股份、北京城建、格力地產、天房發展、萬通地產、濱江集團、榮盛發展、世聯地產和金融街。