樓價五月反彈 尚未觸底

　　4月18日，國家統計局公布最新的統計數據顯示，3月國內70大中城市新建商品住宅環比價格下降的只有12個城市，同比價格下降的城市僅有2個。在過去的一季度三個月時間里，全國商品房銷售面積17643萬平方米，同比增長14.9%，住宅銷售面積增長14.3%。

　　業內有一個觀點，二季度將是今年樓市一個重要的節點。盡管在廣州今年新的限購細則落地，但有專家認為，政策壓抑下的需求有可能會在二季度被激發，今年二季度的五、六月份廣州樓市會出現回暖。從近期廣州樓市成交的監控數據來看，樓價的確出現了明顯的回漲勢頭。在五一小長假即將來臨之際，也將打開傳統的銷售旺季之門，“拐點”之爭成為目前市場熱議的話題。

　　二季度樓價現拐點

　　記者在采訪中發現，在近期接連限價、限購以及央行加息、上調銀行存款準備金率后，房地產業內對于樓市“拐點將臨”的信心明顯增強。偉業我愛我有集團副總裁胡景暉就曾表示，“今年第二季度房價出現拐點已無懸念。”據分析，目前國內貨幣政策收緊，銀根壓縮，力度不斷加強的樓市調控已經使得部分中小開發商的資金鏈面臨告急，而在二季度的五、六月份將會出現較大范圍的樓市打折促銷潮。

　　據某網站公布的統計，一季度全國地價環比、同比增幅有所放緩，特別是居住地價環比、同比增幅均較上一季度明顯收窄。從供應上看，五、六月份也將是今年貨量最充足的時期，而目前市場買家普遍處于觀望的狀態，“供過于求”的現象有可能在今年的二季度里出現，樓市的回落具備了較好的條件。

　　 打折樓盤多處外圍

　　對于市場熱議的“樓市拐點”，也有不同的聲音。滿堂紅研究中心肖文曉對此就有著自己的看法。他認為，從目前廣州樓市銷售現狀來看，市場上的確有不少的樓盤已經在進行打折促銷的活動，“但這僅限于外圍區域，在市中心區域樓價仍然堅挺。”據他分析，出現這種狀況很大一部分原因在于年初各大政策密集出臺導致市場成交在一段時間內的觀望情緒濃烈，成交量縮減會影響到銷售進度而產生的。“3月份廣州樓市成交的縮量就達到了40%，這肯定會逼使開發商采取促銷的手段來拉動銷售。但這并不意味著樓市就面臨著轉向。”據肖文曉分析，一手市場價格在目前始終在維穩，數據顯示，各大開發商的在售樓盤均價仍在走高，以富力地產例，一季度的銷售均價達到了16249.32元/平方米，同比去年上漲幅度達到了37.82%，而保利地產的銷售均價漲幅也超過30%。而二手市場的價格不但沒有降，反而仍在走高。面對現時樓價仍處于漲勢不減的情況下，對于業內“拐點論”的看法，肖文曉表示“并不認同”。

　　 房企成交量3月現峰頂

　　4月20日，萬科發布第一季度報告，一季度實現銷售面積303.8萬平米，銷售金額355.1億元，同比分別增長144.6%和135.3%。因全年竣工預計集中于四季度，萬科一季度結算資源不多，實現結算收入76.7億元，同比增長4.2%，實現營業收入79.7億元，凈利潤12.1億元，同比分別增長6.2%和7.0%。但截至3月底時，萬科合并報表范圍內尚有1052億元的已售未結算資源，這一金額已接近去年全年銷售額。與此同時萬科的報告也顯示，3月份樓市成交的急轉直下，萬科全國3月份成交金額同比下降37%。

　　一季度萬科實現銷售面積303.8萬平米，銷售金額355.1億元，同比分別增長144.6%和135.3%。對此萬科董事會秘書譚華杰認為，銷售取得較大增長，除1月集中簽約創下單月銷售新高的原因之外，主要還是由于萬科堅持了中小戶型普通住房為主的主流定位，銷售的產品中，90平方米以下的占53%，144平方米以下的中小戶型的比例為87%。

　　譚華杰表示，“調控已經對市場產生了明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開工的產品逐漸轉入銷售，未來整體住房供應將進一步增加，行業的存貨壓力將進一步上升”。

　　在萬科一季度已售未結金額超千億元的業績之下，樓市的頂峰卻在顯現。從3月份的數據來看，包括限購令在內的樓市調控政策所發揮的效力已現端倪。萬科一季度月均收入超百億，但3月份93.3億元的銷售額，遠遠低于1月份的201億。同樣，3月份，金地集團實現簽約面積9.9萬平方米，同比下降10.6%，今年首次出現降幅；復地集團銷售收入已經從1月份的6.92億元，降至6.19億元，連續兩月保持環比下滑，同比降幅達31%。對此，全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存分析，出現一季度業績大增，是因為政策出臺的節點所致。1、2月份的銷售，還處于去年調控的背景之下，但隨著春節后新的調控政策的落實，市場進入觀望期，使得3月份的銷售開始下滑。　　第四輪調控山雨欲來

　　2010年4月，樓市第一輪政策調控，2010年9月，樓市第二輪政策調控，2011年1月，樓市第三輪政策調控。三輪調控，三次沖擊，針對房地產，針對房價的“政策引導”仿佛仍沒停止腳步。如今，第四輪調控政策貌似已經蓄勢待發。

　　4月11日，國務院派出的16個房地產調控專項督查小組已經兵分8路開始全面考查各省市的房地產市場發展現狀以及政策調控的落實情況。值得關注的是，從規模上看，此次考查的級別堪稱史上最高，各督查小組全部由部級領導帶隊。業內人士指出，如此大規模高級別、針對性地考查表明中央對于地方房價的調控現狀仍不滿意，有可能在考查后進一步出臺大的調控政策。

　　在本月17日，住房和城鄉建設部副部長齊驥公開表示，“房價合不合理，最有權利評價的是當地居民。”由此看來，對于地方政府紛紛出臺的調控細則措施，中央的認同度并沒有想象中那么高。特別是針對上月底全國608個城市公布的年度新建住房價格控制目標，并沒有得到國務院的全部認同，要重視“居民住房支付能力”一再被點出。

　　在此前，包括房地產經濟學家韓世同在內的業內人士在接受記者采訪時認為，新出臺的國八條已經將調控政策推到了最高點，后期調控將是“微調”，很難再有更為嚴厲的政策出臺。但從現時的決策層動態來看，第四輪調控如果發出，規模卻仍然會不小。據住建部透露的信息，國務院，包括屬下的各部級仍有相關的政策會推出，而主要針對的目標將轉向土地出讓政策、開發商拿地門檻，甚至會“直接干預房價”。這就是說，第四輪調控會將政策之手直接伸到房地產的源頭。

　　對于第四輪調控的預期，業內多認為，此次派出規格最高的督查行動，更多地是表明中央決心，而不是政策的預熱。據其分析，“目前上一輪的政策仍沒徹底消化，現在關鍵是要看這幾個月的樓市成交量和價的數據，如果達不到預期目標，中央政府的確有可能出進一步調控的手段。”在肖文曉看來，“如果再出大調控，對房地產市場的發展就很不利的。因為前期調控的累積效應已經出現，如果政策再走嚴，可能會導致市場的崩潰，這反而與調控的目標不符。”

　　購房意愿上升 成交或再上揚

　　每年的五、六月份都是銷售旺季，今年二季度廣州十區二縣市一手住宅市場包括新盤和老盤新貨在內，將會有94個項目推出新貨，其中5月份將是重頭戲，將有45個項目供應。專家指出，二季度市場的成交量或出現反彈潮。

　　主要的原因是，經歷了較長時間的縮量后，目前房地產企業存貨量大，而市場中購房者的購買意愿已經開始復蘇，會在很大程度上刺激二季度的市場成交。房企的高額存貨是目前“公開的秘密”。據機構統計，截止4月13日，76家房地產上市公司披露的2010年年報顯示，去年末的存貨量達到了7523.44億元，同比增加量高達2267.16億元，增幅為43.1%。如果按正常消化周期，目前房企的貨存足以銷售2.33年。記者在走訪中發現，庫存的壓力已經在開發商的銷售策略中已有體現，推新盤節奏已經在為清存貨讓出道路。廣州天河、荔灣等多個新建樓盤在前期策劃中的預計推盤時間大數定在今年的四、五月前后，但近期記者了解到，這些樓盤都推遲的供貨計劃。有開發商內部人士告訴記者，推遲供貨的主要原因就是為了“清理存貨”。

　　此外，二季度樓市成交或將出現反彈的另一個原因在于購房者。據最新公布的“世聯購房者信心指數”，根據在全國17個主要大中城市同步展開的調查統計顯示，在今年前幾個月經歷了比較長時間的觀望后，市場上購房意愿已經發生轉變。購房者的觀望態度有所改變，對于今年入手購房的信心大幅回升。在調查結果中，“2011年一季度購房者信心指數為55.3，高于50”，而近期有置業意向的投資客預期未來房價上漲的比例較高，達59.2%。相比之下，首置者和改善者預期未來房價繼續上漲的比例均較低，分別為47.7%和39%。其中，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市。世聯分析人士認為，這表明盡管受嚴厲調控影響，購房者對未來房地產走勢仍偏樂觀。

　　某樓盤市場策劃人士告訴記者，目前開發商的存貨壓力比較大，已經有部分樓盤打出了優惠促銷的旗號。而經過觀望后的購房者現時也在釋放出較強的購買意愿。“這兩種現狀結合，在五一期間或將打破目前的市場僵局，成交量出現放量反彈可能性很大。”