看看廣州的中小房企都"很鎮(zhèn)定"

　廣州房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，滋養(yǎng)了一批從本地市場出生、成長的“草根派”房企。在過去幾年火熱的樓市背景下，這群民企的本土優(yōu)勢甚至超過一些剛進駐廣州的大型房企。

　　然而自去年以來，一連串的樓市調(diào)控“組合拳”頻繁出臺，房企銀根收緊，紛紛尋求更多的融資方式。其中，不少實力雄厚的大型房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)和三四線城市，并積極到海外融資。對于廣州本土中小房企而言，他們有著怎樣的生存方式？是另覓戰(zhàn)場，還是堅守大本營？是在夾縫中掙扎，還是積極轉(zhuǎn)型？

　　推盤計劃

　　去年賺得盆滿缽滿今年低調(diào)加緊開發(fā)

　　去年樓市火爆，不少房企銷售業(yè)績超過預(yù)期，其中就包括廣州創(chuàng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家本土中小房企。據(jù)了解，由創(chuàng)域開發(fā)的白云尚城項目新組團開盤時，不僅遇上了好市道，還享盡白云新城市政利好，因此開盤以來均價大大飛躍，成交量也一路飄紅。

　　創(chuàng)域營銷經(jīng)理胡迪君表示，“在目前市場環(huán)境下，白云尚城沒有任何壓力，因為貨量只有100來套，根本不愁賣，所以暫時不會降價。”不僅如此，創(chuàng)域今年在白云區(qū)還有一個純住宅項目正在動工，明年有望推出市場。

　　廣州盛豐百富發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理黎詠智在去年就曾表示，“市場踴躍程度超出了我們的預(yù)期。”據(jù)了解，該公司開發(fā)的尚境雅筑去年推出市場的6棟單位全部售罄，而均價也從8000元/平方米提升到12000元/平方米。

　　初涉房地產(chǎn)行業(yè)就能有如此成績，讓黎詠智嘗到了甜頭。在短期內(nèi)回籠資金后，該公司又在番禺拿了一幅新地塊，“目前的市場很一般，今年我們公司已沒有產(chǎn)品推出市場，也沒有打算拿更多地塊。”黎詠智表示，現(xiàn)在正在全力以赴開發(fā)番禺項目，該項目占地11萬平方米，包含別墅、洋房，預(yù)計明年年底推出市場。據(jù)了解，尚境雅筑占地面積1.1萬平方米，而如今正在開發(fā)的項目占地面積達11萬平方米。

　　而始創(chuàng)于1994年的新城市地產(chǎn)曾成功開發(fā)過新城市·自由心岸、新城市·玥秀、新城市·逢源、新城市·領(lǐng)秀等多個高檔精品項目，歷史固然輝煌，但近兩年該企業(yè)可以說是銷聲匿跡。對此，新城市董事長曹志偉笑稱，“這兩年公司休息一下，接下來要鉚足力量向前沖。”

　　據(jù)了解，該公司在廣州還有多塊中心區(qū)域靚地，“本來有兩個項目打算在去年開工，但因為亞運會所有項目都押后了，今年共有4個項目開始動工，預(yù)計明年可推出市場，其中包括珠江新城項目、環(huán)市中項目、市橋別墅項目、東埔住宅、別墅項目，此外還有兩個位于海珠區(qū)的三舊改造項目正在前期籌劃中。”曹志偉表示。

　　資金狀況

　　大多經(jīng)營多項業(yè)務(wù) 行業(yè)互補資金穩(wěn)健

　　隨著銀根緊縮，房企越來越難從銀行拿到房地產(chǎn)開發(fā)貸款，為此不得不曲線到海外融資。那么，中小型房企的資金狀況又如何呢？對此，接受記者采訪的幾家廣州中小房企均不承認公司有向民間借貸，認為利息太高，而且并不能完全解決資金問題，公司也沒有走到那樣的境地。曹志偉告訴記者，如果房企的資金鏈斷了，更可能會賣項目或是賣股份，以往不少公司都是這樣操作的。

　　據(jù)了解，廣州中小房企基本上都經(jīng)營著多項業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)只是其中一項。君華集團副總經(jīng)理陳丹彤就向記者坦言，君華既從事房地產(chǎn)行業(yè)，也從事外貿(mào)行業(yè)。這樣即使在市場環(huán)境不好的情況下，多個行業(yè)也可互補；此外，對于一些項目不多的公司而言，則可用上一個項目賺到的利潤繼續(xù)發(fā)展下一個項目。

　　黎詠智告訴記者，“新政對我們基本沒有影響，因為我們現(xiàn)在沒有產(chǎn)品出售，去年推出的樓盤資金已全部回籠了。”

　　曹志偉表示，“目前我們公司負債率還不到2%，公司在資金方面一直都保持穩(wěn)健的方針，資金來源除了長期以來的積蓄外，還有商業(yè)物業(yè)的回報率。”

　　曹志偉進一步指出，如果房企因為缺資金不得已需要向民間借貸，那么基本就存活不下去了，“因為在廣州開發(fā)一個項目，拿到地塊后需要等待1～1.5年才可動工，而全額土地款就壓在里面1年左右時間，此后開工每天都需要有資金支出。如果靠借貸生存，生存時間是非常短暫的。”

　　發(fā)展方向

　　仍會以廣州為中心 考慮輻射其他城市

　　目前廣州地價已越來越高，隨便一幅位于中心區(qū)域的地塊就要動輒上萬元一平方米，而相對廣州，二三線城市的土地價格則非常便宜。為此，近兩年來，不少大型房企紛紛積極發(fā)展商業(yè)項目和大力開發(fā)三四線城市，廣州本土中小型房企也會隨波逐流嗎？

　　對此，胡迪君表示，廣州創(chuàng)域暫時沒有進入商業(yè)地產(chǎn)的考慮，但在兩年前就已做好了戰(zhàn)略步伐，進軍旅游地產(chǎn)、休閑養(yǎng)生等領(lǐng)域，早期在肇慶拿了一個4000～5000畝的旅游地產(chǎn)項目，目前仍在做前期的開發(fā)工作，估計需要8～10年時間才能推出成品。

　　而陳丹彤則明確告訴記者，目前君華地產(chǎn)主要精力都集中在廣州。

　　曹志偉表示，未來幾年內(nèi)，新城市地產(chǎn)還是會以廣州為核心，同時向廣東省輻射，今年上半年就可能會簽定粵東、粵西的多個項目。曹志偉表示，公司目前仍會關(guān)注廣州土地市場，只要有一些能打造成豪宅、高端精品項目的地塊，公司就會去爭取。

　　相關(guān)鏈接

　　中小房企密謀轉(zhuǎn)型三大方向

　　2010年至今，共有16家房地產(chǎn)公司開始涉足其他行業(yè)，其中以新興產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和礦產(chǎn)資源業(yè)三大方向為主。

　　投向新興產(chǎn)業(yè)的代表有福星股份。福星股份有兩塊業(yè)務(wù)，包括地產(chǎn)和金屬制品，給其后期帶來了想象空間。而投資金融行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)有7家，包括擬投資期貨業(yè)正在停牌中的高新發(fā)展、參股小額貸款公司的合肥建設(shè)、增資成都農(nóng)商行的新湖中寶、投資上海黑石的金風投資、進入小額貸款領(lǐng)域的金山開發(fā)，還有增資天風證券的道博股份等。涉足礦產(chǎn)資源業(yè)的房企也有7家，其中鼎力股份參與的是最熱門的稀土概念。此外，以綠景地產(chǎn)為代表的中小房企也相繼轉(zhuǎn)型，退出傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式。

　　廣州某大型房地產(chǎn)企業(yè)營銷副總經(jīng)理表示，隨著樓市的調(diào)控逐漸深入，未來一些中小房企的生存更是舉步維艱，而新興產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和礦產(chǎn)資源業(yè)則是未來的朝陽產(chǎn)業(yè)。為此，部分中小房企轉(zhuǎn)型也是必然趨勢。