熱點城市樓市行情清淡 因城施策精準調控效果顯現

今年一二線熱點樓市普遍“行情清淡”，而部分三四線樓市市場較為活躍。國慶長假期間，有的三四線城市看房量上漲了三成左右。自去年9月底以來，從“五限令”到“購租并舉”“租售同權”，全國已有超百城發布150余次樓市調控政策。

這也是因城施策產生的直接效果。如果不對調控方式作出積極改變，從全國一個政策轉變成因城施策，由各地根據實際情況采取相應的政策措施，實施精準調控，調控的效果絕對不會這么明顯。精準調控是此輪樓市調控最顯著的特點，也是最有效的探索。

自2003年房地產市場放開以來，由于房價上漲過快，已進行過多輪調控。從調控效果來看，由于都是采取全國統一調控、統一政策、統一手段的方式，因此，初期效果都很好，房價也出現了下降現象。但是很快就因為市場同步變冷，地方政府難以應對土地出讓金大幅下降帶來的壓力以及對“土地財政”的過度依賴，一些地方就開始暗中放松政策，最終引發全局放松了。放松的結果，就是房價進一步快速上漲，迫使決策層只能回過頭來繼續調控，從而使調控缺乏嚴肅性、穩定性和有效性。

本輪調控，顯然吸取了以往樓市調控的經驗和教訓，采取了精準調控的方式。所謂精準調控，就是因城施策、一城一策，由各地依據本地實際，采取不同的調控政策與手段。更主要的是，同類城市在房價問題上，如果出現較大差異，房價上漲偏快的城市就會面臨較大壓力，就會主動出臺調控政策，以穩定房價，避免房價成為“出頭鳥”。也正因為實施了精準調控的方式，地方政府對“土地財政”的依賴也有了明顯改變。他們知道如果再繼續依賴“土地財政”，再人為推高地價，就必然會使本地的房價再度大幅上漲。那么，上級政府就有可能對其實施問責。在問責面前，很多地方也不敢再去打“土地財政”的主意。

正是因為各地可以依據地方實際出臺不同的樓市調控政策，才出現了150次政策出臺的現象。也正是有了這些不同的調控政策，才使得樓市調控的針對性越來越強，熱點城市房價上漲過快的現象能夠在較短的時間內就得到遏制。而去庫存壓力較大的三四線城市，則會在一城一策政策下，出現相對平穩的現象，有的則市場比較火熱。

當然，在實施精準調控的同時，如何防止炒房資金的“魚群式”轉移，防止銀行為了眼前利益扭曲信貸政策，將消費貸等變異，也是需要高度重視的一項工作。種種跡象表明，炒房者并沒有停止炒房行動，而銀行依賴房地產市場的內在動力也比較強，配合炒房的概率比較大。所以，實施精準調控，更需要對炒房資金的變動情況以及銀行的“愛房”情結作出及時調整與優化，堅決遏制炒房行為和信貸變異現象。

需要注意的是，由于因城施策的手段更多的是行政手段，因此，如何從行政手段轉向經濟手段、法律手段，由階段性調控轉向長效化管理，建立樓市長效機制，是非常重要的方面。對樓市來說，唯有建立長效機制，才能使市場真正穩定、讓房價真正回歸理性。而“購租并舉”“租售同權”等手段，無疑是推動樓市穩定與健康的有效方式之一。也只有讓市場由完全購買轉身購租并舉，讓更多的人從買房轉向租房，而住房租賃市場又非常規范，樓市的穩定和健康才不會有問題。

從總體上講，精準調控對樓市來說，效果是非常明顯的。接下來需要做的，就是如何建立樓市調控的長效機制，通過長效機制的建立，讓行政調控手段逐步退出。如出臺房產稅政策、物業稅政策等。就是讓多房者多繳稅、多貢獻，用上繳的稅收彌補中低收入階層的生活，縮小貧富差距。對樓市來說，只有實現了“房子是用來住的，不是用來炒的”目標，調控才算真正達到目的，樓市的長效機制才算真正建立。