董紀(jì)昌教授發(fā)布對2011年中國房地產(chǎn)預(yù)測

        2011年1月22日上午，由中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心和中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)聯(lián)合舉辦“2011年經(jīng)濟(jì)預(yù)測發(fā)布與2001至2010十大經(jīng)濟(jì)新聞經(jīng)濟(jì)人物揭曉大會”在北京舉行。華人房地產(chǎn)協(xié)會中國理事、中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心董紀(jì)昌教授發(fā)布對2011年中國房地產(chǎn)預(yù)測。

　　以下為董紀(jì)昌講話全文：

　　尊敬的各位來賓，很榮幸有機(jī)會與大家一起探討一下2011年中國房地產(chǎn)市場我們的一個基本判斷和分析。主要給大家匯報以下三個方面的內(nèi)容，首先給大家說一下就是2011年中國房地產(chǎn)市場的基本走勢預(yù)測，第二講一下依據(jù)，最后談一下幾點建議。

　　大家知道2010年房地產(chǎn)市場二次調(diào)控實施后，整體控制率出現(xiàn)上升，應(yīng)該是增速比較高的。其他的房地產(chǎn)開發(fā)投資以及房地產(chǎn)供給，開發(fā)投資情況這幾個方面，都是出現(xiàn)大幅度增長。中央今年是重拳出擊，通過一些市場化和非市場化調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)厲的調(diào)控。整體來說，一線城市和部分城市得到了抑制，但是全國來看，都是整體呈現(xiàn)一個向上走勢。基于我們的判斷，我給大家匯報一下2011年房地產(chǎn)市場走勢。二次調(diào)控實施后，隨著我們提高存款準(zhǔn)備金率，改善住房結(jié)構(gòu)，市場化和非市場化手段出臺之后，。總體來說，我國房地產(chǎn)價格難以維持高速增長，而整體回落，我們分析一二三四季度整體逐漸變?nèi)酰康禺a(chǎn)市場需求增速趨緩，小面積和銷售額同比增幅有所下降，房地產(chǎn)價格仍將保持上漲，但漲幅回落。某些一線重要城市應(yīng)該出現(xiàn)同比回落。

　　第一部分是房地產(chǎn)投資預(yù)測，預(yù)計2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將出現(xiàn)一定程度的增長，但漲幅不會超過2010年。完成投資額、土地購置和土地開發(fā)面積漲幅均有不同程度的下降。受2010年后半年銷售回升的影響，主要城市仍存在較多土地。在需求方面，在貨幣政策從緊的情況下，2010年房地產(chǎn)需求增速放緩，預(yù)計2011年全國商品房銷售面積是98961.64萬平方米，同比增長2.83%。房地產(chǎn)供給預(yù)測新開工、施工、竣工面積雖較2010年平有一定程度的同比增長，但增幅還是有所下降。竣工面積與銷售面積的差距繼續(xù)拉大，市場供需缺口仍然存在。在價格方面，預(yù)計商品房價格指數(shù)將逐漸回落，預(yù)測2011年4個季度的全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)分別是下面幾個數(shù)字，就不再念了。測全年商品房平均售價同比上漲12.77%左右。綜合來看，2011年房價難以延續(xù)快速增長，緊張的供需關(guān)系對房價有較強(qiáng)支撐，隨著國家的調(diào)控力度的逐步加大，房價漲幅趨于回落。對這方面的分析主要考慮了以下幾方面的因素，首先，這種寬松貨幣政策將增加房地產(chǎn)投資的保值需求。實際上嚴(yán)格來說，通脹應(yīng)該是調(diào)控一個備受關(guān)注的領(lǐng)域。在這樣一個背景下，市場上還對保值需求有較大壓力。收入增長預(yù)期將長期支持剛性需求，這個我相信在未來的5—10年，甚至15年左右，這種剛性需求應(yīng)該是持續(xù)推動房地產(chǎn)發(fā)展。另外，城市化以及城市都市圈的建設(shè)，應(yīng)該也是對房價有一個較強(qiáng)的支持。土地政策將推動房地產(chǎn)供給有一個結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，今年的政策大家也看到了，我們在土地政策方面采用比較嚴(yán)厲的政策，保障性住房等衍生產(chǎn)品的開發(fā)。相信未來國家在房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，某種程度上能夠?qū)Ψ績r起到一定的抑制作用。由此可見，對這種違規(guī)土地市場行為的打擊囤地等違規(guī)行為長期上對居高不下的房價起一個打壓作用。

　　另外，今年比較嚴(yán)厲的一個所謂限購令，整體來看，從需求上還是得到了較大限制。相信明年應(yīng)該繼續(xù)推行這種政策。還有就是限外令已經(jīng)把熱錢擾亂我國的房地產(chǎn)市場基本上堵死了，這可能對房價也有一個抑制作用。還有就是加息，這個信號還是比較強(qiáng)烈的。加息增加了開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本和購買者的按揭成本，2011年的成量就有可能較2010年同比下滑。我們相信在這種加息抑制的情況下，有兩方面的作用，一方面加息可能增加它的成本，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營模式可能對自己維持現(xiàn)在的高房價，他們之間還是有一種博弈。另外，征收房地產(chǎn)稅，我們知道重慶還有上海同時在開展這種政策，在某種程度上會擠壓空置房的上市交易，這種房產(chǎn)稅會增加投機(jī)者的成本，一定程度上會抑制投資需求。很多專家討論，這個房地產(chǎn)稅可能在短期之內(nèi)對房地產(chǎn)價格影響很小，特別是稅率的高低，實際上什么出效果？可能跟稅率的高低有很大關(guān)系。所以說，總體來看，房地產(chǎn)稅在前三季度不會有太多影響，四季度可能會有一定影響，但是這取決于稅率大小。另外一個重要的因素就是都市圈的建設(shè)，我們知道這幾年圍繞一些重要的一線城市，二三線城市房價對他們有很大的影響，這種都市圈我們現(xiàn)在很不規(guī)范，在某種程度上拉動了二三線城市的價格上漲。

　　簡單有三點建議，第一繼續(xù)保障性住房建設(shè)加大建設(shè)力度，加大房結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)該是政府明年的重點工作。第二，就是繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控力度，堅決打擊任何形式的房地產(chǎn)投機(jī)。第三，就是繼續(xù)加寬都市圈系統(tǒng)建設(shè)的范圍，吸納更多地區(qū)全面推進(jìn)城市化。城市化在某種程度上保證了房地產(chǎn)健康向上發(fā)展，但是，城市化在某種程度上對房價又起到了很大的不良推動作用，這個我們提了一些建議就不詳細(xì)講了。謝謝大家！