樓市調(diào)控今年將推新方案 限購(gòu)令不放松

　 這是一輪力度前所未有的調(diào)控：2010年，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一年之內(nèi)中央政府3次出臺(tái)調(diào)控措施，動(dòng)用政策工具之多，歷史罕見(jiàn)。

　　這是一輪任務(wù)繁重的調(diào)控：要解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，必須面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)積重難返的歷史問(wèn)題，還有復(fù)雜變幻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大環(huán)境帶來(lái)的諸多不確定性因素。

　　2011年，繼續(xù)堅(jiān)定不移推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，努力使房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理的價(jià)位，這是人民的心愿、政府的承諾。新的一年為何繼續(xù)實(shí)行"最嚴(yán)格的調(diào)控"措施？記者就此問(wèn)題采訪了權(quán)威部門(mén)及有關(guān)人士。

　　一問(wèn)：房?jī)r(jià)過(guò)快上漲得到遏制了嗎？

　　這是一幅2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖：70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)從同比漲幅來(lái)看，走出了一條先揚(yáng)后抑的曲線。

　　年初一路飛揚(yáng)，4月達(dá)到頂峰，漲幅達(dá)到12.8%。自4月份國(guó)務(wù)院調(diào)控措施出臺(tái)后，漲幅逐步回落：從5月份的12.4%，6月份的11.4%，7月份的10.3%降至8月份的9.3%，9月份的9.1%，10月份的8.6%，再到11月份的7.7%。

　　從環(huán)比漲幅來(lái)看，有升有降。自6月份開(kāi)始，連續(xù)3個(gè)月零增長(zhǎng)，市場(chǎng)陷入觀望。進(jìn)入9月，環(huán)比開(kāi)始小幅上漲，到11月，環(huán)比上漲為0.3%。

　　從這些數(shù)據(jù)可以看出，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)得到了一定程度的遏制，這是調(diào)控政策作用的結(jié)果。

　　"遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲"。這是2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要目標(biāo)。當(dāng)年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》出臺(tái)，9月底，為了鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，國(guó)家有關(guān)部委又出臺(tái)五項(xiàng)措施，強(qiáng)化政策落實(shí)力度。

　　從建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制到實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房；從增加住房有效供給到加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等，2010年調(diào)控幾乎動(dòng)用了各種可用的政策工具，從信貸政策、住房保障政策、土地政策、預(yù)售制度、行政監(jiān)管等方面作了進(jìn)一步規(guī)定，力度之大前所未有。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專(zhuān)家夏斌認(rèn)為，此輪政策調(diào)控并非短期打壓房?jī)r(jià)的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲發(fā)展的長(zhǎng)期政策。

　　面對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)了呢？在2010年12月底舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新如此評(píng)價(jià)：“調(diào)控取得一定效果。”

　　炒房和投機(jī)性購(gòu)房等不合理住房需求得到初步抑制。來(lái)自中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款余額同比增速回落趨勢(shì)明顯。從2010年5月到10月，這一數(shù)據(jù)由45.5%降至31.2%。同期，個(gè)人貸款余額由新增1424億元降至825億元。

　　另外，根據(jù)權(quán)威部門(mén)對(duì)8個(gè)熱點(diǎn)城市住房差別化信貸政策執(zhí)行情況檢查結(jié)果來(lái)看，近半年來(lái)二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態(tài)勢(shì)。

　　為了抑制投機(jī)性購(gòu)房，北京率先發(fā)出“限購(gòu)令”。據(jù)北京住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)介紹，出臺(tái)限購(gòu)新政以來(lái)，北京市二套以上購(gòu)房比重持續(xù)回落，非本地戶籍購(gòu)房比重回落至40%以內(nèi)，下調(diào)4.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　住房供應(yīng)總體有所改善。2010年，全國(guó)城市住房供地計(jì)劃近270萬(wàn)畝，實(shí)際供應(yīng)比2009年增加約80%；根據(jù)權(quán)威部門(mén)對(duì)90個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)，1到11月，新建商品住房上市面積達(dá)3.55億平方米，同比增長(zhǎng)14.2%。

　　保障性安居工程進(jìn)展順利。2010年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷年之最，全國(guó)各類(lèi)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套；農(nóng)村危房改造開(kāi)工136萬(wàn)戶，基本竣工108萬(wàn)戶；均超額完成年初國(guó)務(wù)院部署的任務(wù)。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說(shuō)：“如果沒(méi)有調(diào)控，2010年房?jī)r(jià)漲幅絕不是現(xiàn)在這樣的水平。”

　　二問(wèn)：房?jī)r(jià)為何仍在高位波動(dòng)？

　　自2010年四季度以來(lái)，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲苗頭。

　　人們不禁要問(wèn)，經(jīng)過(guò)如此大力度的調(diào)控，為何還會(huì)出現(xiàn)這種情況，房?jī)r(jià)為何居高不下？權(quán)威人士認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)既有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的問(wèn)題，也有諸多外部因素影響。

　　——房地產(chǎn)市場(chǎng)自身問(wèn)題積重難返。供求失衡、投資比例過(guò)高、違法違規(guī)交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產(chǎn)稅制不健全、市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題，都是多年來(lái)積累所致。秦虹說(shuō)：“這些多年積累的問(wèn)題，不可能在政策出臺(tái)短短幾個(gè)月就得以解決。”

　　——過(guò)分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方財(cái)政增收。來(lái)自國(guó)土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元人民幣，同比增加70.4%。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說(shuō)：“城市發(fā)展對(duì)土地的依賴(lài)有增無(wú)減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善。”

　　——多年累積形成的流動(dòng)性壓力和民間投資選擇較少。近年來(lái)所累積形成的流動(dòng)性壓力不容忽視，2009年我國(guó)新增信貸規(guī)模近10萬(wàn)億元，相當(dāng)于過(guò)去三四年的增量。再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過(guò)度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。與此同時(shí)，居民存款陷入負(fù)利率困局，刺激財(cái)富進(jìn)入樓市等資產(chǎn)市場(chǎng)。

　　——境外熱錢(qián)流入也加大了房?jī)r(jià)上漲壓力。自美聯(lián)儲(chǔ)宣布推出第二輪定量寬松貨幣政策，中國(guó)面臨輸入性通脹和熱錢(qián)流入壓力不斷加大。瞄準(zhǔn)賺取人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲等超值收益，境外資本躍躍欲試。

　　還應(yīng)當(dāng)看到的是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，住房改善需求顯著增加，加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來(lái)了住房?jī)r(jià)格上漲的壓力。

　　從更深層的意義上講，高房?jī)r(jià)也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映：長(zhǎng)期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問(wèn)題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過(guò)大；現(xiàn)行的財(cái)政體制使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)稱(chēng)，成為引發(fā)“以地生財(cái)”問(wèn)題的重要原因；腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍比較突出，一定程度上導(dǎo)致國(guó)家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問(wèn)題都直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生著影響。

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示：“房地產(chǎn)問(wèn)題是深刻的體制問(wèn)題，需要著眼于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生綜合考慮。”

　　三問(wèn)：遏制高房?jī)r(jià)將有何新舉措？

　　歲尾年初，高層頻頻釋放出堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松的決心。來(lái)自各有關(guān)部門(mén)的年度工作會(huì)議也傳遞出強(qiáng)烈的信號(hào)：“繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。”

　　一系列新舉措應(yīng)運(yùn)而生：土地招拍掛制度將得到完善。國(guó)土資源部表示，2011年要推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

　　實(shí)踐表明，采用“綜合評(píng)標(biāo)”等辦法有助于降低地價(jià)。來(lái)自北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2010年5月份以來(lái)，北京出讓的43宗居住用地中，有37宗采用了綜合評(píng)標(biāo)。4月以來(lái)平均樓面價(jià)由每平方米13976元降至5658元每平方米，土地成交溢價(jià)率由119%降至27%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⒌玫竭M(jìn)一步規(guī)范，商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度加大，“捂盤(pán)惜售”“囤地”等行為將得到更為嚴(yán)格監(jiān)管。個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)正在推進(jìn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》有望近期出臺(tái)。2011年年中40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。

　　繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。中國(guó)人民銀行的工作會(huì)議提出，2011年將落實(shí)好穩(wěn)健的貨幣政策，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀審慎管理，把好流動(dòng)性總閘門(mén)，這必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供有利外部環(huán)境。

　　限購(gòu)等行政手段不放松。原本公布限購(gòu)期限的福州、廈門(mén)、海口、溫州四地表示，2011年限購(gòu)政策繼續(xù)實(shí)施。鄭州等二線城市也傳出限購(gòu)信號(hào)。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市和開(kāi)征時(shí)間表逐步明晰。據(jù)了解，上海、重慶為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。來(lái)自重慶“兩會(huì)”的消息，重慶市政府確定開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅，有望2011年一季度出臺(tái)相關(guān)文件。

　　一方面利用信貸杠桿，加強(qiáng)土地管理，抑制投機(jī)，另一方面加大保障性住房的建設(shè)力度，緩和供求關(guān)系，平抑房?jī)r(jià)。

　　2011年我國(guó)將建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。與2010年580萬(wàn)套的目標(biāo)相比，這一數(shù)據(jù)幾乎翻了一番，保障房將迎來(lái)高速發(fā)展的時(shí)代。

　　社會(huì)廣為關(guān)注的“問(wèn)責(zé)制”將得到落實(shí)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)：“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行考核。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。”

　　此外，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的深層次問(wèn)題，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平表示，2011年將制定并實(shí)施解決居民住房和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的綜合性政策方案。

　　堅(jiān)定不移地推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，更加注重制度建設(shè)，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，我們就一定能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。