部分城市樓市泡沫程度過高

           社科院今日發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》，報告顯示，絕大多數城市住房支付能力下降；住房價格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過高。商業銀行房地產貸款占貸款比重有所提高，公積金中心流動性風險都有較大增加，部分城市流動性風險過高，收益風險堪憂。

　　住房綠皮書顯示，2009年至2010年我國住房市場經營環境由松變緊，購買者趨于觀望，租房者承壓日重，租購兩難窘境乍現。綠皮書建議，2011年住房市場調控主要任務應是擴大住房投資，增加住房供給，抑制投機需求，滿足消費需求，擴大保障需求。綠皮書預測，2011年我國房地產的總體判斷是市場繼續調整，房地產價格穩中有降，市場還有小幅波動。

　　報告精要：

　　2011年的預測：2010年房地產市場繼續調整，房地產價格穩中有降。

　　理由是：中央住房調控政策與宏觀調控政策方向一致，住房調控態度堅定，意志堅決，對房價采取露頭就打的策略；保障性住房投資大幅增加，住房保障力度明顯加大；住房投機受到抑制，住房消費者預期趨于分散；緊縮的貨幣政策導致房地產開發信貸資金壓力加大，房地產個人按揭貸款約束趨緊。

　　住房市場面臨的嚴峻挑戰：宏觀投資增長放慢，收入分配差距拉大，通貨膨脹壓力日增；城市化過于粗放，社會經濟問題日益累積；住房企業管理內控能力不足，資信有待進一步提高；住房消費政策缺乏持續性，居民租購能力同現不足；房企信貸依賴嚴重，公積金中心風險日增；商品房供給擴張困難，需求不斷累積；中低檔住房用地供應不足，土地融資助長地價上漲；差別信貸政策有待加強，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監管效率尚需提高，責任亟待明確；保障性住房資金難以保障，目標責任尚需明晰；調控政策執行力有待加強，預期管理嚴重缺乏。

　　2011年住房市場調控的主要任務：促進宏觀經濟和住房市場的平穩發展。

　　具體是：既要保證宏觀經濟的健康平穩發展，又要防止通貨膨脹進一步加劇；擴大住房投資，增加住房供給，抑制投機需求，滿足消費需求，擴大保障需求。為實現以上任務，2011年的政策目標應該保證“投資持續增長，銷售穩步增長，價格理性回歸”。

　　住房市場調控的政策措施：適度緊縮貨幣政策，繼續積極財政政策，抑制通脹，調整結構；提高城市化質量，推動城市化方式轉變；增強房地產企業內生發展能力，提高產品附加值；穩定住房消費政策取向，避免盲目政策優惠；豐富住房金融機構投資渠道，調整融資結構，加強風險管理；引導住房需求，擴大住房供給；優化土地供應結構，增強政策組合有效性；健全市場體系，豐富金融產品，增強結構調節；提高監管效率，增強行業自律；加強資金支持，落實主體責任，推進有效保障。

　　由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所、社會科學文獻出版社聯合主辦的“2011年《住房綠皮書》發布暨2010~2011年住房形勢與政策研討會”8日在北京舉行。會議研討了中國住房發展面臨的現實問題和重大挑戰,分析了2009~2010年中國住房及相關市場走勢，預測了2010~2011年我國住房發展趨勢, 會議正式對外發布由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所、中國社會科學院城市與競爭力研究中心完成的國家重大社科基金階段性成果：住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》。

　　《住房綠皮書》綜合運用微觀經濟學、宏觀經濟學和公共經濟學等理論，建立了以住房市場為核心，住房市場主體為支撐，住房宏觀背景為基礎，公共政策作保障的住房分析框架，分析了2009年至2010年中國住房市場運行狀況，預測了2011年中國住房市場的發展趨勢以及所面臨的主要問題與挑戰，提出了促進中國住房市場健康發展的政策建議。

　　《住房綠皮書》提出了一個由多項指標組成的衡量中國住房市場發展質量、風險和效率的指數體系。這個體系包括住房上市公司指數、住房支付能力指數、住房貸款風險指數、住房價格泡沫指數、住房金融機構風險指數、住房公積金中心住房風險指數、住房市場監管指數、住房社會保障指數等8類指數，對涉及住房市場的關鍵方面的健康程度以及合理性進行了評價。指數體系顯示：住房上市公司銷售收入偏向兩極，但利潤率差距較??；絕大多數城市住房支付能力下降；房地產企業信貸總量有走低趨勢，但占資金來源比重依然處于高位，資金壓力風險加大；住房價格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過高；商業銀行房地產貸款占貸款比重有所提高，公積金中心流動性風險都有較大增加，部分城市流動性風險過高，收益風險堪憂；住房監管強度北京遙居榜首，中心城市住房市場監管水平領先其他城市；住房保障程度有所加強，各城市住房保障水平存在較大差異。

　　《住房綠皮書》所展現的2009-2010年中國住房市場及其相關的經濟、金融和政策圖景是：全球經濟復蘇步伐不一，全球住房市場冷熱不均；經濟復蘇基礎不斷整固，住房調控下維持高速增長，但通貨膨脹有所加??；城市化成為經濟增長持續推動力，住房供需總量和結構矛盾十分突出；經營環境由松變緊，房地產企業預期發生分化；購房者趨于觀望，租房者承壓日重，租購兩難窘境乍現；信貸支持逐步收緊，信托資金發展迅速，公積金中心資金運作效率有待提高；房價從 2009年初到2010年4月出現快速飆升，此后，房價漲勢有所緩和，但仍高位運行，交易量出現萎縮，政策與市場的博弈進入持續膠著狀態；土地供應量放大，純商品住房用地比重下降，出讓均價有所回落；信貸壟斷格局依舊，調整態勢待穩；監管強度增大，執行力度強化；保障力度有所加強，公租房成為新主力；調控政策頻繁出臺，措施逐步增加，內容越來越細，力度越來越強。

　　《住房綠皮書》對2011年的預測是：全球經濟復蘇道路漫長，全球住房市場復雜度進一步上升；中國經濟將持續復蘇，住房投資作用將有所弱化，通貨膨脹壓力會越來越大，國際經濟失衡及各國應對措施的不協調帶來的不確定性也會增加；城市化的規模結構都將進行深度調整；土地供求總量和結構矛盾將有所緩解，特別是保障性住房用地比重將明顯提高?？傮w判斷，2010年房地產市場繼續調整，房地產價格穩中有降。理由是：中央住房調控政策與宏觀調控政策方向一致，住房調控態度堅定，意志堅決，對房價采取露頭就打的策略；保障性住房投資大幅增加，住房保障力度明顯加大；住房投機受到抑制，住房消費者預期趨于分散；緊縮的貨幣政策導致房地產開發信貸資金壓力加大，房地產個人按揭貸款約束趨緊。

　　《住房綠皮書》指出住房市場面臨的嚴峻挑戰是：宏觀投資增長放慢，收入分配差距拉大，通貨膨脹壓力日增；城市化過于粗放，社會經濟問題日益累積；住房企業管理內控能力不足，資信有待進一步提高；住房消費政策缺乏持續性，居民租購能力同現不足；房企信貸依賴嚴重，公積金中心風險日增；商品房供給擴張困難，需求不斷累積；中低檔住房用地供應不足，土地融資助長地價上漲；差別信貸政策有待加強，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監管效率尚需提高，責任亟待明確；保障性住房資金難以保障，目標責任尚需明晰；調控政策執行力有待加強，預期管理嚴重缺乏。

　　《住房綠皮書》指出2011年住房市場調控的主要任務是促進宏觀經濟和住房市場的平穩發展。具體是：既要保證宏觀經濟的健康平穩發展，又要防止通貨膨脹進一步加劇；擴大住房投資，增加住房供給，抑制投機需求，滿足消費需求，擴大保障需求。為實現以上任務，2011年的政策目標應該保證“投資持續增長，銷售穩步增長，價格理性回歸”。

　　《住房綠皮書》提出住房市場調控的政策措施是：適度緊縮貨幣政策，繼續積極財政政策，抑制通脹，調整結構；提高城市化質量，推動城市化方式轉變；增強房地產企業內生發展能力，提高產品附加值；穩定住房消費政策取向，避免盲目政策優惠；豐富住房金融機構投資渠道，調整融資結構，加強風險管理；引導住房需求，擴大住房供給；優化土地供應結構，增強政策組合有效性；健全市場體系，豐富金融產品，增強結構調節；提高監管效率，增強行業自律；加強資金支持，落實主體責任，推進有效保障。

　　《住房綠皮書》還對當前中國住房市場所面臨的保障性住房投資與宏觀經濟增長、金融自由化與房地產泡沫、經濟房地產化、外國人與外地人購房的影響、公積金資金運作、小產權房出路、土地調控作用于宏觀經濟的傳導機制、保障房資金來源、住房過濾機制、房地產調控效果等系列重大現實問題進行了深入的專題研究，并得出了一系列有價值的結論。

　　《住房綠皮書》通過系列專題分析發現：保障性住房建設可以促進社會和諧穩定及經濟穩健快速增長；新的區域規劃實現從靠行政力量、行政手段促進城市發展向依靠區域規劃等經濟法律手段和市場力量來推動城市發展的戰略轉變；金融自由化、高存貸利差和高貸款利率并行助推了房地產泡沫形成；經濟房地產化阻抑產業結構調整和創業精神；政府政策會有效影響外資購房行為，進而導致住房市場需求波動；住房公積金資金運作存在資金運作范圍小、渠道少、收益低、增值部分不歸繳存人所有和跨區域調劑機制缺失等問題；小產權房的可能出路是通過兩種路徑的競爭與制約，最終實現城鄉住房市場并軌；土地調控會通過影響信貸規模、投資需求和財富效應進而影響宏觀經濟運行；保障房建設資金籌措渠道狹窄導致資金不足；住房過濾機制可以通過住房結構檔次的優化使各收入階層在市場中找到符合自身需求的住房；房地產調控由于宏觀經濟運行狀況的影響、調控機制不完善和政策執行不力屢次導致調控效果不甚理想。

　　《中國住房發展報告（2010-2011）》報告對各級政府尤其是城市政府部門、國內外企業、有關研究機構、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價值。