中山藍(lán)波灣小區(qū)物管矛盾亟待解決
小區(qū)物管矛盾亟待解決
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藍(lán)波灣物管糾紛引發(fā)關(guān)注。
多年來(lái)，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的"后續(xù)附屬品"，其受關(guān)注度一直不如樓價(jià)、樓市成交等。然而，過(guò)去一年中山物管業(yè)界發(fā)生了不少備受矚目的新聞事件。一時(shí)間，社會(huì)輿論對(duì)于業(yè)主、物管方、開(kāi)發(fā)商"三角糾紛"越發(fā)頻繁的現(xiàn)象高度關(guān)注。
在這些糾紛背后，既有物管行業(yè)制度問(wèn)題，又有不少人為因素。但無(wú)論如何，頻發(fā)的物管糾紛如今已成為一個(gè)亟待解決的社會(huì)難題。
■藍(lán)波灣換物管一年仍存動(dòng)蕩
受關(guān)注度：★★★★★
2013年1月初，經(jīng)過(guò)持續(xù)數(shù)月的努力，中正物業(yè)正式取代華策物業(yè)成為西區(qū)藍(lán)波灣的新物管方。然而，在同年6月10日，中正物業(yè)正式發(fā)布通告，稱小區(qū)繳費(fèi)率連續(xù)半年低于合同約定的80%、半年虧損113萬(wàn)元為由，宣布擬從7月8日正式撤場(chǎng)。這距離其2013年元旦正式接管進(jìn)駐小區(qū)只有半年時(shí)間。而從藍(lán)波灣小區(qū)開(kāi)始準(zhǔn)備炒掉舊物業(yè)公司，到達(dá)成協(xié)議準(zhǔn)備移交到中正物業(yè)進(jìn)駐管理，大概持續(xù)了一年多時(shí)間。在這段時(shí)間，藍(lán)波灣小區(qū)物業(yè)始終未有過(guò)一刻的安寧。
及后，在政府、業(yè)委會(huì)等多方多番交涉與爭(zhēng)取下，中正物業(yè)選擇暫時(shí)留守。隨著藍(lán)波灣小區(qū)的物管面貌得到的持續(xù)改善，業(yè)主的繳費(fèi)率保持上升。不過(guò)，就在各界都認(rèn)為藍(lán)波灣物業(yè)糾紛就此消停時(shí)，去年12月初，市住建局卻以中正物業(yè)一直未有接管藍(lán)波灣小區(qū)消防設(shè)施為由，不予辦理其年審申請(qǐng)。業(yè)委會(huì)表態(tài)稱責(zé)任方在于前物管華策物業(yè)。不過(guò)無(wú)論如何，高達(dá)200萬(wàn)消防設(shè)備維修費(fèi)用誰(shuí)來(lái)支付，已經(jīng)成了難題解決的關(guān)鍵。據(jù)記者今年元旦后最新獲悉，中正物業(yè)方面表示如果問(wèn)題在今年3月初仍未解決，那么按合同規(guī)定再次宣布撤場(chǎng)將是無(wú)奈之舉。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從藍(lán)波灣過(guò)去一年的物業(yè)糾紛中可以看出：現(xiàn)行物管行業(yè)法規(guī)在新舊物業(yè)交接后如何妥善處理小區(qū)管理歷史遺留問(wèn)題方面，仍有不少完善的空間。就現(xiàn)階段看，物業(yè)公司在深陷業(yè)務(wù)糾紛時(shí)，其得到的幫助較為有限。
■朗晴軒再現(xiàn)“車(chē)位門(mén)”風(fēng)波物業(yè)方再受質(zhì)疑
受關(guān)注度：★★★★
2009年12月，東區(qū)朗晴軒物管將小區(qū)人防車(chē)位全部設(shè)為對(duì)外銷(xiāo)售的行為，引發(fā)了小區(qū)業(yè)主持續(xù)堵車(chē)庫(kù)的軒然大波，業(yè)委會(huì)、開(kāi)發(fā)商、物管三方關(guān)系一度非常緊張。及后隨著媒體曝光以及開(kāi)發(fā)商、物管的讓步，事情總算得到了“冷處理”。
然而時(shí)隔3年半，在2013年7月上旬，朗晴軒小區(qū)開(kāi)發(fā)商再次將部分原本用于出租的地下車(chē)位以鐵樁封鎖起來(lái)，并稱將對(duì)這些人防車(chē)位采取 “一次性出租60年”的方式轉(zhuǎn)讓，再次激發(fā)了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的“陳年矛盾”。其中，有關(guān)地下人防車(chē)位租售的合法性問(wèn)題，再次成為了雙方以及社會(huì)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。面對(duì)業(yè)主的輪番質(zhì)疑，小區(qū)開(kāi)發(fā)商表示，根據(jù)“誰(shuí)投資誰(shuí)收益誰(shuí)處分”的原則，投資者有權(quán)決定將車(chē)位使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓收益權(quán)。
■物管范圍需寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同
受關(guān)注度：★★★☆
繼2012 年底公示征求意見(jiàn)稿后，《中山市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（草案）》在去年9月底再次公開(kāi)征求公眾意見(jiàn)。本次《草案》著重對(duì)小區(qū)物業(yè)糾紛處理方式、業(yè)主共有公共設(shè)施核定、物管更替的手續(xù)等近年常見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了二次細(xì)化。例如，舊物管不移交資料最高可罰10萬(wàn)元、樓盤(pán)無(wú)物管服務(wù)用房（按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例建設(shè)）可被罰10至50萬(wàn)等都是備受關(guān)注的環(huán)節(jié)。
其中，《草案》特別增加了“物業(yè)管理區(qū)域”的章節(jié)。這意味著，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋前，可詳細(xì)了解物管區(qū)域的范圍；業(yè)主共有道路、綠地、公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備等的位置、面積。這避免了日后可能出現(xiàn)的小區(qū)劃分問(wèn)題。例如，在前兩年?yáng)|區(qū)興文路某新建樓盤(pán)就曾因小區(qū)部分地面綠化被擅自改作草地停車(chē)位，從而引發(fā)大量業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商“鉆空子”、玩概念的行為。
從本次物管行業(yè)細(xì)則的草案修改中不難看出，政府正從近年物業(yè)糾紛的“重災(zāi)區(qū)”案例中尋找現(xiàn)行法規(guī)的漏洞并加以完善。而在購(gòu)房合同中率先點(diǎn)名物管方、開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，無(wú)疑從源頭上杜絕了前者鉆空子的機(jī)會(huì)。這樣一來(lái)，不但未來(lái)業(yè)主權(quán)益將更有保障，而且物管行業(yè)也會(huì)主動(dòng)提升自身服務(wù)水平。
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