國企開發(fā)商不懼宏調(diào) 86億元再造廣州單價新地王
嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策并未遏制開發(fā)商對稀缺土地資源的渴望。11月25日，繼廣州亞運城項目之后，廣州又一個罕見的巨無霸地塊——廣鐵南站宅地公開拍賣，掛牌底價高達48億元，折合樓面價9627元/平方米。
經(jīng)過40多分鐘、200多輪舉牌角逐，該地塊“老東家”廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司（以下簡稱廣鐵集團）聯(lián)合珠光集團，擊敗萬科城建聯(lián)合體、保利、中海等地產(chǎn)大鱷，以86億元的高價拍得，樓面地價高達1.7萬元/平方米，趕超去年廣州宅地地王。
巨無霸入市受熱捧
資料顯示，該地塊位于廣州老城區(qū)，一線望江擁有無敵江景資源，且為中國近現(xiàn)代著名工程師、鐵路界泰斗詹天佑主要工作地舊址，有深厚的文化內(nèi)涵，總建筑面積近50萬平方米，是一塊面積大且稀缺的宅地資源。掛牌公告一出，就引起眾多知名房企關(guān)注。該地塊拍賣底價達47.9227億元，折合樓面地價為9627元/平方米。
此外，該地塊原屬于廣鐵集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司的歷史劃撥用地，也是廣州第一宗三舊改造項目。
值得注意的是，該地塊歷史淵源和競拍條件較為特殊。拍賣公告資料顯示，為保留沿江綠地中三座現(xiàn)有建筑物用作商業(yè)開發(fā)和建設(shè)鐵路博物館、詹天佑紀(jì)念館（不計算容積率），競得開發(fā)商要負責(zé)鐵路博物館和詹天佑紀(jì)念館的建設(shè)，并承擔(dān)由此發(fā)生的全部費用。經(jīng)初步估算，兩座紀(jì)念館的建設(shè)費用合計約1億元。因此，該地塊實際拍賣底價約為49億元。
業(yè)內(nèi)此前普遍預(yù)計，考慮到該地塊的優(yōu)良位置和歷史價值，不管是為了“面子”還是利益，廣鐵集團必定會全力以赴。
樓面價超1.7萬元/平方米
昨日的競拍現(xiàn)場印證了業(yè)內(nèi)此前的預(yù)測。據(jù)媒體報道，廣鐵集團聯(lián)合珠光集團共派出9名代表參與，占據(jù)了競拍席的第一排，似乎有志在必得之勢，萬科和城建組成聯(lián)合體（29號牌）參與競拍，保利、中海分別與旗下子公司一起聯(lián)手對抗。拍賣一開始萬科聯(lián)合體勢頭強勁，與廣鐵集團頻頻“交手”，保利則選擇在總價高達70多億元時殺出，一路推高總價。
當(dāng)樓面地價達1.1萬元/平方米時，主持人提醒市場有風(fēng)險，但這并沒有影響開發(fā)商的奪地?zé)崆椤＝?jīng)過40多分鐘、200多輪的競價后，萬科聯(lián)合體、保利等終不敵廣鐵集團，敗下陣來。
拍賣結(jié)果顯示，該地塊以86億元的高價成交，折合樓面地價高達1.7萬元/平方米，溢價近80%，刷新了去年由廣州珠江新城CBD創(chuàng)下的1.5萬元/平方米的單價地王紀(jì)錄。
“在政策調(diào)控之下，這個價格還是偏高的，這導(dǎo)致未來項目必然只能做高端產(chǎn)品。”滿堂紅地產(chǎn)研究部高級主任肖文曉表示，該地面積大且擁有江景資源，在廣州市場上非常稀缺，加上開發(fā)商預(yù)期看好，導(dǎo)致如此高地價出現(xiàn)。
“老東家”拿地成本打7折
肖文曉指出，受目前政策調(diào)控，特別是對房企金融信貸的收緊，其實開發(fā)商對高地價出讓依然保持謹(jǐn)慎，諸如萬科聯(lián)合城建，保利攜手自身旗下公司等，都是采取聯(lián)合體的方式應(yīng)對拿地。“廣鐵自身不是做房地產(chǎn)開發(fā)的，未來肯定會引入其他專業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)參與。這樣的好地，房企都會樂于參加的。”
盡管該地塊較為優(yōu)質(zhì)，但86億元的高價仍然超出業(yè)內(nèi)預(yù)計，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂廣鐵集團是否付出了過高的代價。事實上，由于該地塊是三舊改造地，按照有關(guān)政策，地價中的六成將補償給原土地使用權(quán)人廣鐵集團，如果在2010年前完成搬遷，還可以追加10％的補償，也就是說廣鐵集團的實際拿地成本約為30億元。
“廣鐵集團自己拿下，在其資本上分?jǐn)傦L(fēng)險相對減少，僅需支付三成地價。”廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認為，其實際樓面地價成本不到6000元/平方米，而未來該項目售價將至少達2萬~3萬元/平方米。據(jù)悉，目前該項目周邊在售望江樓盤已達2.9萬~3萬元/平方米。
此外，肖文曉認為，盡管是老東家拿地，土地成本減少，但高地價必然助推高房價，該項目未來必定是豪宅項目，對其周邊樓盤價格有一定拉升心理暗示作用。
記者注意到，近期不溫不火的廣州土地市場上，難覓富力、雅居樂、合景等本土老牌開發(fā)商的身影。
“一些房企銷售業(yè)績未完成，資金相對緊張，政策調(diào)控又讓房企拿地特別地謹(jǐn)慎，害怕資金鏈斷裂。”謝逸楓指出，如果再去搶奪地王，受到土地政策調(diào)控的壓力不小。
