住建部嚴(yán)打中介 “二房東”全面叫停

提要：據(jù)住建部內(nèi)部人士透露，住建部11月初已經(jīng)開始對《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)進(jìn)行會商，將從五個(gè)方面規(guī)范中介行為。主要內(nèi)容涉及中介機(jī)構(gòu)的人員管理、資金監(jiān)管和陰陽合同，預(yù)計(jì)《辦法》將很快面世。

　　（來源：中國經(jīng)營報(bào)）規(guī)范房地產(chǎn)中介行為迫在眉睫。中介在隱瞞信息、欺詐客戶、偷稅漏稅等方面上下其手，已經(jīng)嚴(yán)重影響到樓市宏觀調(diào)控的整體部署。“要實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目的，二手房市場與一手房市場必須進(jìn)行有效聯(lián)動，規(guī)范中介行為必不可少。”中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌11月3日向記者表示。

　　據(jù)住建部內(nèi)部人士透露，住建部11月初已經(jīng)開始對《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)進(jìn)行會商，將從五個(gè)方面規(guī)范中介行為。主要內(nèi)容涉及中介機(jī)構(gòu)的人員管理、資金監(jiān)管和陰陽合同，預(yù)計(jì)《辦法》將很快面世。

　　幾乎所有人對中介都有不信任的感覺。“中介行業(yè)門檻低，人員素質(zhì)良莠不齊。”北京中原三級市場部副總宮萍毫不避諱地指出。

　　據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，全國從事房地產(chǎn)中介人員高達(dá)100萬之眾。但在中介公司看來，這個(gè)數(shù)字并不完全準(zhǔn)確，人數(shù)應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于100萬。以北京為例，據(jù)宮萍估計(jì)，中介行業(yè)從業(yè)人員有6萬人左右，而持有牌照的不超過3萬人。其中備案的中介機(jī)構(gòu)3000家，還有1000家黑中介。

　　“規(guī)范中介行業(yè)應(yīng)該盡快落實(shí)，中介已經(jīng)嚴(yán)重干擾了宏觀調(diào)控。”北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌俜辶谐隽酥薪槲遄谧铮浩湟唬c開發(fā)商聯(lián)手當(dāng)黃牛炒賣一手房;其二，簽訂陰陽合同逃避國家稅收;其三，低買高賣二手房;其四，編造種種理由不退客戶定金;其五，利用信息不對稱吃房租差價(jià)。“這些都是不允許的。”

　　然而，惡果只能由整個(gè)中介來承擔(dān)。以至于今年六七月份房租暴漲時(shí)，住建部指出，房地產(chǎn)中介公司推高房租或勸說房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。中介公司到底有沒有能力推高房租，至今尚無結(jié)論。

　　“配合宏觀調(diào)控，必須搞活二手房市場。”顧云昌透露。據(jù)知情人士透露，住建部曾于今年6月牽頭召集了該部市場監(jiān)管司、全國各地的學(xué)者以及品牌中介機(jī)構(gòu)管理者等赴全國進(jìn)行調(diào)研。該調(diào)研報(bào)告顯示，中介機(jī)構(gòu)主要在五個(gè)方面急需明確。調(diào)研報(bào)告指出，人員的誠信檔案和經(jīng)紀(jì)人執(zhí)牌缺失是該行業(yè)最大的問題。“因?yàn)闆]有誠信檔案，即使某業(yè)務(wù)員之前有違反職業(yè)道德的行為，完全可以通過跳槽來回避。”宮萍指出。

　　調(diào)研報(bào)告還陳述了合同文本的不規(guī)范、房屋信息制度不健全是不良中介機(jī)構(gòu)或者從業(yè)人員欺詐客戶的關(guān)鍵所在。前者導(dǎo)致的后果是，不同的中介有不同的合同文本，相同點(diǎn)都是盡可能規(guī)避自己的責(zé)任而加重客戶的責(zé)任。一旦發(fā)生法律糾紛，法院基本上依據(jù)《民法》和《合同法》中“意思真實(shí)”的原則，客戶自然成為受害者。后者的表現(xiàn)則是市場充斥著真假難辨的信息，這源于房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及產(chǎn)權(quán)抵押等情況不透明，中介機(jī)構(gòu)往往借此欺詐客戶。

　　調(diào)研報(bào)告中重點(diǎn)指出的問題是資金交割和避稅問題。按照國際通行的慣例，中介機(jī)構(gòu)只能從事居間業(yè)務(wù)，通過收取傭金獲得報(bào)酬。但國內(nèi)中介機(jī)構(gòu)能夠直接收取客戶的定金甚至收付款項(xiàng)。“市場交易量一旦下降，中介機(jī)構(gòu)資金緊張時(shí)，必然挪用客戶資金。”宮萍表示。

　　房屋銀行可能被叫停

　　由于中介存在的種種亂象，住建部希望將中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范上升到法律層面，由國務(wù)院出臺“條例”，但現(xiàn)實(shí)的需要?jiǎng)t加快了《辦法》的出臺。“一方面是宏觀調(diào)控的需要，另一方面全國房租市場趨于平穩(wěn)。”上述住建部內(nèi)部人士表示。

　　據(jù)了解，《辦法》已經(jīng)通過會商，很快就會對外公布。依據(jù)調(diào)研報(bào)告，《辦法》將涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、機(jī)構(gòu)以及活動，違規(guī)行為監(jiān)管、資金監(jiān)管等五個(gè)方面。

　　《辦法》將規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的(準(zhǔn)入)考試、備案等制度，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的告知義務(wù)。比如，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營場所公示執(zhí)照、收費(fèi)項(xiàng)目、合同內(nèi)容等，經(jīng)紀(jì)傭金也要明碼標(biāo)價(jià)等。

　　其中可能會被明確的是房屋銀行要會被叫停。據(jù)了解，當(dāng)前房地產(chǎn)中介運(yùn)行機(jī)制主要有兩種：居間業(yè)務(wù)和房屋銀行。前者則是通過撮合成交收取中介費(fèi)(即傭金)，后者相當(dāng)于“二房東”，通過儲備房屋賺取差價(jià)。

　　房屋銀行對中介更多地意味著風(fēng)險(xiǎn)。租價(jià)過高，意味著難以出租，中介將承擔(dān)業(yè)主的租金;租金過低，對中介公司就意味著虧損。該業(yè)務(wù)由于通過低買高賣的方式，一方面被管理層認(rèn)為是中介推高房價(jià)的行為，另一方面則帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　宮萍分析說，由于部分中介手中儲備了大量房屋，一旦市場不景氣時(shí)，中介必然通過挪用客戶定金或者首付款項(xiàng)來填補(bǔ)房屋銀行的虧空，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　此前出現(xiàn)深圳中天、北京堅(jiān)石、天津匯眾和合肥桃園等中介攜款案件就是典型。“房屋銀行可能被叫停，而定金等資金將會進(jìn)入轉(zhuǎn)有賬戶監(jiān)管。”上述住建部內(nèi)部人士表示。

　　另外一個(gè)明令禁止的是“陰陽合同”。但宮萍認(rèn)為，即使禁止中介采用陰陽合同，但賣房者同樣會去尋找合理的避稅方式。“癥結(jié)在于稅率過高，監(jiān)管又缺失。”

　　所以，中介擔(dān)憂僅靠建設(shè)部門推行《辦法》有些勢單力薄，更希望有工商、銀行等部門聯(lián)手來推行《辦法》。相關(guān)人士分析：“讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮、增加房地產(chǎn)交易機(jī)會、減少交易成本、確保交易流程順暢等方面發(fā)揮著積極作用。”

　　據(jù)了解，上海和深圳在11月已經(jīng)開始推行新辦法來規(guī)范中介行為。