好家推薦：“返鄉置業”潮的背后

朋友甲，在某著名海上火災保險北京公司工作，任職中層，可謂是典型的外企白領。早年房價較低時，錯失了置業機會。2007年以后，眼看著扶搖直上的房價，雖然月薪一萬多，但在通州買房也幾乎不可能了，即便是現在房價已經降下來。這期間，算是二線城市的老家的房價先后由兩三千、四五千，漲到了七八千。雖然受調控影響，房價上漲的速度有所減緩，但降價的跡象幾乎沒有。審視著自己多年積攢下來的二三十萬的儲蓄，面對著較高的通脹率，朋友終于在老家出手了——買了一套百平米的住宅。必經是白領，有一定的財經知識，“沒漲價、漲得慢也算是沾了政策調控的光，再不買的話，連在老家也買不起了”。我知道，朋友是不可能回老家工作、居住的。
朋友乙，北漂一分子，畢業剛剛一年半，算是業內人士，在北京某樓盤從事最基層的銷售工作，年收入五六萬元。這等收入，去掉基本的生活費、房租，幾乎就是“月光”。在我看來，是否在北京買房，根本就是無需糾結的事，因為即使付得起首付，也會淪為“房奴”。但新婚姻法使朋友有了在北京買房的想法。借助工作之便，朋友找了更多房源，有新建商品房，也有二手房。結果顯而易見，哪兒也買不起。于是，朋友也成了返鄉置業的億元，在老家，某三線城市，買了一套五十平米的小戶型商品房。即使如此，大部分首付款還是家人拿出的。
獲悉兩個朋友回老家置業的消息后，確實感覺有些悲傷。2011年，北京已有704萬、超過35%的非京籍人口，朋友乙是其中之一。另外，還有大量的“夾心層”，預計總量也有三分之一以上，朋友甲是其中之一。
在此，無需通過羅列一些數字去證明北京房價有多高，貧富分化有多嚴重，保障房建設有多必要等，這些無需再論證的、早已成為共識的結論。而且這些問題也不是一兩年、三五年就能解決的。只想說的是，這種二元分化的置業趨勢之于中觀市場的潛在影響。
我們知道，我國是典型的二元社會，因為城鄉差距確實很大，而且城鄉居民的收入增長幅度（城市居民的收入指標的統計口徑是可支配收入，農村是人均純收入）還在進一步拉大。這個問題，只能通過加快推進城鎮化、進一步推廣城鄉統籌來解決。但如果城鎮居民不放棄自己的一部分既得利益（例如，容忍農產品價格提高），甚至是中長期也是難以解決的。現在的問題是，城鄉二元結構問題還沒有解決，城市的二元問題也越來越凸顯了。主要體現在，有些人有多套房，而大多數人沒房。
如果只講求公平，那么假設一個特別有錢的人把一個城市的商品房全部買下，也是公平的，因為這不違背市場法則。但如果這樣，就有可能讓更多的人睡在大街上。顯然也是不公平的。所以，除了公平，還要講求正義。正義是社會法則。正義社會法則是高于公平市場法則的，就像法治、民主是“普遍同質國家”的基本特征一樣。所以，理解保障房政策不要看其是否公平，其主要的立意是正義。當然，在分配、流轉等后續環節也要講求正義。
這些年來，筆者協助過不少外地的企業家朋友在北京買過房。大致數一數，有十多個，單是在某豪宅項目里有房的業內朋友就有四個。如前所言，這并不違背市場法則。北京是首都，北京精神之一是“包容”，這意味著北京今后也不可能拒絕更多的有錢人在北京買房。
幾個月前去俄羅斯的遠東城市海參崴，了解到當時的新建商品房價是每平米3500-5000美元，主流房價是4500美元左右。還了解到，當時的居民收入是我們的兩三倍。令人出乎意料的是，過去多年，因為很多居民遷至莫斯科、圣彼得堡等歐洲城市，海參崴的城市化率是逐漸遞減的，而房價卻在逐漸上漲。由此我在思考，海參崴的房價收入比肯定是高于同等位置、條件的我國城市大連的。思考后的結論是，海參崴也被裹挾進了過去十多年來全球性城市房價快速上漲的洪流中。從北京，到莫斯科，從布加佩斯，到特拉維夫，無不經歷了房價快速上漲的所謂“黃金十年”。
雖然政策調控已經遏制住了北京房價的快速上漲，但我們也應清醒地意識到，房價上漲的內生性因素依然存在，因為北京是首都，因為北京要包容，因為二元社會結構在短時間內幾乎無解。所以，返鄉置業的態勢還會持續下去，現今只是開始。
筆者倒是想從積極的方面去解讀返鄉置業。首先，返鄉置業雖是一些人的無奈之舉，但也緩解了一二線城市的交通壓力、人口壓力，這其實是市場化機制在重新進行著資源配置，是有利于緩解二元結構矛盾的。其次，返鄉置業有利于對沖一二線城市的房價上漲壓力。第三，也是最主要的，返鄉置業并沒有減少商品房的總需求量。就總量而言，全國商品房的銷售總量甚至還會增加。這正是支持房地產市場“白銀十年”的有生力量之一。面對這種新二元變局，如何滿足這些“見多識廣”的返鄉置業一族的需求，顯然是開發商們要重視的一個問題。

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